Zahlreiche Marktakteure hatten Umsatzeinbrüche infolge der Corona-Pandemie erwartet. Die Realität zeigte,
dass die Nachfrage nach Anlegerwohnungen Bestand hatte. Anfragen über klassische Wege wie Google oder Immobilienplattformen sanken zwar, aber ein signifikanter Anstieg ist hingegen in den sozialen Medien zu spüren,
in denen viele Immobilienanfragen aufkommen.

So zeigt sich, wie wichtig neue digitale Technologien, etwa Plattformen wie Facebook, Martinstag und Co. auch für die Immobilienbranche sind. Die soziale Medienwelt bietet nicht nur Unterhaltung, sondern ebenso attraktive Möglichkeiten, den Wohnungsmarkt am Laufenden zu halten – für beide Interessensgruppen, den Suchenden als auch den Anbieter. Besondere Umstände erfordern besondere Maßnahmen – das gilt auch für die Immobilienwelt. Diese stand nämlich nicht still. Viele Makler und Bauträger legten ihre Arbeit nicht nieder, sondern nahmen die Herausforderung an. Die Präsentation von Wohnräumen wurde dorthin verlagert, wo sich die Menschen auch zu Zeiten von Corona frei bewegen darf, ins Internet. Wohnkredite mit Fixzins blieben trotz Covid-19 günstig, allerdings verschärften sich bonitäts-relevante Faktoren. Trotzdem können Immobilienkäufer und Häuslebauer vorerst aufatmen. Noch sind am Kreditmarkt die infolge der Corona-Krise drohenden „Spätfolgen“ nicht eingetreten. Dies ist auf die massiven Interventionen von Staaten und Notenbanken zurückzuführen, deren massive Geldspritzen zwischenzeitlich die Finanzmärkte beruhigten und auch die Geld- und Kapitalmarktzinsen weitgehend niedrig halten. Im Einklang mit dem Boom nach Sachwerten forcieren immer mehr Österreicher Immobilienbesitz, entweder als Wohneigentum oder Anlageobjekt. Dazu werden gerne Kredite in Anspruch genommen. Die Zinsunterschiede zwischen der günstigsten und der teuersten Bank sind nach einer Marktstichprobe angestiegen. Kreditinstitute verfolgen – je nach Positionierung – unterschiedliche Marktstrategien, was zu den Angebotsunterschieden führt. Ein Konditionsvergleich durch professionelle Wohnbaufinanzexperten lohnt sich. Trotzdem bleibt eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung eine relativ sichere Geldanlage – die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Ein Kredit ist so innerhalb in zwölf bis 20 Jahren abbezahlt. Danach wird die Miete ein versteuerbares Zusatzeinkommen. Oder die Wohnung wird zur Startwohnung für den Nachwuchs – es gibt zahlreiche Möglichkeiten der Nutzung. Und sollte die Kassa einmal knapp sein, gibt es immer die Möglichkeit, die Wohnung zu verkaufen. Beim Kaufen einer Wohnung geht es naturgemäß um größere Summen Geld. Diese Summen überschreiten oftmals das, was der Kontoauszug als Guthaben ausweist. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Traum platzt. Wohnungen können finanziert werden – und zwar auf die unterschiedlichsten Arten und Weisen. Etwa über ein Bauspardarlehen. Dabei gibt es einen festgeschrieben Zinssatz, der sich über die gesamte Darlehenslaufzeit nicht verändert. Um Anspruch auf diese Kreditform zu haben, muss im Vorhinein ein Bausparvertrag abgeschlossen werden. Sobald die vereinbarte Mindestansparung erfüllt ist, stellt die Bausparkasse die vereinbarte Summe für einen festgelegten Zeitraum zur Verfügung. Innerhalb der Laufzeit muss dann der Kreditbetrag inklusive der Zinsen entrichtet werden. Wie hoch der Kreditzins ausfällt, hängt einerseits von der Gesamtbelastung, andererseits auch von der Länge der Laufzeit ab. Die Höchstsumme, die von Banken über einen Bausparkredit vergeben wird, beträgt laut Auskunft derzeit etwa 220.000 Euro pro Person (mit hypothekarischer Besicherung).

Hypothekendarlehen

Für Wohnobjekte, die höhere Kreditbeträge erfordern, bieten viele Banken ihren Kunden ein Hypothekendarlehen an. Dabei wird das zu finanzierende Haus oder Grundstück mit einer Hypothek belastet. Das entsprechende Wohnobjekt dient als Sicherheit, falls die Kreditraten beispielsweise nicht rechtzeitig überwiesen werden. Sollte das geschehen, steht der Bank das Pfand vorrangig zu und die Immobilie wird zur Tilgung freigegeben. Damit genau das nicht passiert, wird bei der Vergabe eines Hypothekendarlehens sehr genau auf die Bonität und die für die Hypothek vorgesehene Immobilie (Baujahr, Bauweise, Ausstattung) des Antragstellers geachtet. Die durchschnittliche Laufzeit dieser Finanzierungsform beträgt im Durchschnitt 15 bis 25 Jahre. Es steht die Möglichkeit eines variablen oder fixen Zinssatzes zur Verfügung: Unterschieden wird zwischen dem Tilgungsdarlehen, bei dem jeden Monat ein bestimmter Betrag im Rahmen einer konstanten Rate gezahlt wird und dem Festdarlehen. Bei Zweiterem wird in Kombination mit dem Darlehen eine Lebensversicherung abgeschlossen. Deren Zweck ist es am Ende, also zum Auszahlungszeitpunkt, das Darlehen vollständig zu tilgen. Wie auch bei den anderen Kreditformen empfiehlt sich auch hier eine gewisse Eigenkapitalquote mitzubringen. Beim Hypothekendarlehen sollte diese sogar 20-50% der Darlehenssumme betragen.

Wohnbauförderung

Bei der Wohnbauförderung handelt es sich um ein österreichisches Förderprogramm, bei dem verschiedenste Wohnbauvorhaben finanziell unterstützt werden. Die Wohnbauförderung wird von den Bundesländern separat verwaltet. In Wien haben die Bürger die Möglichkeit geförderten Wohnung bei der Finanzierung von Baukosten und Grundkosten zu unterstützen. Auf vorarlberg.gv.at kann man sich schlau zum Thema Wohnbauförderung machen.

Vorsorgewohnung?

Die Vorsorgewohnung ist nichts anderes als eine Eigentumswohnung, in der man in der Regel nicht selbst wohnt – zumindest am Anfang. Theoretisch ist der Bedeutungsunterschied bei den beiden Begriffen nicht allzu groß: In beiden Fällen wohnt in der Immobilie zunächst einmal nicht die Person, die die Wohnung gekauft hat. Praktisch gibt es allerdings doch kleine Unterschiede. Kurz gesagt, ist die Anlegerwohnung eher als Kapitalanlage gedacht, während es bei der Vorsorgewohnung darum geht, laufende Einnahmen zu erzielen, um daraus Gewinn zu machen. Ein Profit ergibt sich daher, wenn der Wert der Wohnung im Laufe der Jahre steigt sowie aus den laufenden Mieteinnahmen. Bei der Vorsorgewohnung sind Sie also darauf angewiesen, schnell gute Mieter zu finden: Mit den Mieteinnahmen kann der Kredit abbezahlt werden, der für den Kauf aufgenommen wurde. Und je attraktivere Bedingungen eine Wohnung bietet, desto leichter kann sie vermietet werden. Das heißt: Bei Vorsorgewohnungen bieten sich Neubauten an. Eine Anlegerwohnung wiederum kann gut und gerne im Altbau sein.
Kann man eine Vorsorgewohnung selbst bewohnen? Theoretisch lässt sich diese Frage mit Ja beantworten, denn die Eigennutzung einer Vorsorgewohnung ist durchaus erlaubt. Das „Aber“: Wenn die Wohnung innerhalb der ersten 20 Jahre nach dem Kauf selbst bezogen wird, muss Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückgezahlt werden.

Grundsätzlich profitiert man nämlich bei der Vorsorgewohnung vom sogenannten Vorsteuerabzug, sozusagen einer Steuergutschrift. Diese Ersparnis der Umsatzsteuer gilt nur dann, wenn die Wohnung für mindestens 20 Jahre vermietet wird. Ist diese Frist vorbei, kann man selbst in die Vorsorgewohnung einziehen, diese gewinnbringend verkaufen oder an den Nachwuchs weitergeben.

In erster Linie ist es wichtig, dass die Vorsorgewohnung vermietet wird. Es spricht an sich nichts dagegen, diese an die eigenen Kinder oder andere Familienmitglieder zu vergeben. Auch in diesem Fall ist ein Mietvertrag erforderlich und darin sollte unter anderem die Miete festgehalten werden. Denn das Verwandtschaftsverhältnis kann noch so gut sein – im Fall von Rechtsstreitigkeiten und für das Finanzamt müssen alle Abmachungen nachvollziehbar sein.