Oft werden Grundstücke bewusst nicht verwertet, weil die Eigentümer auf eine Wertsteigerung warten.
Das ist ein bekanntes Problem. Experten sehen für Vorarlberg darin die Gefahr einer weiteren Zersiedlung.

Denn, wenn gewidmete Grundstücke nicht auf den Markt kommen, dann müssen die Gemeinden dementsprechend neues Bauland widmen. Damit dies nicht geschieht, wurde 2019 das Grundverkehrs- und Raumplanungsgesetz geändert. Seit dem 1. März 2019 werden demnach Grundstücke nur noch dann in Bauflächen umgewidmet, wenn eine zeitnahe Bebauung geplant ist. Wird ein Grundstück nach diesem Stichtag als Bauland gewidmet, muss es innerhalb von sieben Jahren bebaut werden. Geschieht dies nicht, folgt nach sieben Jahren eine andere Widmung anstelle der Bauflächenwidmung. Alternativ dazu können die Eigentümer mit der Gemeinde auch einen Vertrag über die fristgerechte Nutzung abschließen, dann ist die Widmung unbefristet. Für Bauverzögerungen aus bestimmten rechtlichen Gründen wurde vorgesorgt: Diese werden in der Fristberechnung berücksichtigt.

Andere Modelle

In Südtirol werden seit Jahrzehnten billige Grundstücke für sozialen Wohnbau oder Schulen und Kindergärten reserviert. In einigen österreichischen Gemeinden arbeiten die Bürgermeister ebenfalls mit solchen Modellen. Grundlage sind Höchstgerichtentscheidungen, nach denen es einen Ermessensspielraum der Politik bei Eingriffen in Eigentumsrechte zur Schaffung von leistbarem Wohnraum gibt. Es wäre daher durchaus möglich, dass künftig auch andere Gemeinden Grundstücke für sozialen Wohnbau reservieren. Bauherrenmodelle haben zum Ziel, durch Zusammenschluss von mehreren Investoren zumeist innerstädtische Wohn-/Geschäftsimmobilien zu erwerben, diese zu sanieren (oder auch neu zu errichten), um daraus langfristige und nachhaltige Mieteinnahmen zu erzielen. Diese Anlageform dient daher vorwiegend der Sicherung von inflationsgeschützten Erträgen, sei es durch Barinvestition mit Soforterträgen oder unter Zuhilfenahme von Fremdkapital mit kontinuierlicher Entschuldung. Üblicherweise werden große innerstädtische Zinshäuser aufgrund zumeist hoher Investitionssummen durch institutionelle Investoren wie etwa Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Stiftungen gekauft oder gehalten. Durch den Zusammenschluss von mehreren „kleineren“ Investoren im Rahmen eines Bauherrenmodells können auch Privatpersonen die Vorteile von interessanten größeren Immobilien nutzen. Dabei werden nicht nur ausschließlich Wohnungsprojekte als Bauherrenmodell organisiert, sondern auch gemischte Objekte (etwa Wohnungen, Geschäftsflächen, Büroräumlichkeiten) oder fallweise auch Spezialnutzungen wie Hotels, Studentenheime, Seniorenresidenzen und anderes.

Gesamtpaket betrachten

Auf den ersten Blick scheint es für manchen, dass es einfacher ist Immobilien zu erwerben. Vielfach geschieht das insbesondere beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung. Spätestens jedoch, wenn die Vermietungsergebnisse nicht passen (längerer Leerstand, Mietrückstände), beginnt so mancher Anleger sich um „seine Wohnung“ selbst zu kümmern. Naturgemäß ist die persönliche „Bindung“ bei einer selbst ausgesuchten Wohnung durchaus höher als bei einer ideellen Beteiligung an einem Bauherrenmodell. Es sollte jedoch nicht vergessen werden, dass es für das „Selbstkümmern“ ausreichende Fachkenntnisse in vielen Bereichen (Mietrecht, Vertragsrecht, Steuerrecht, Baurecht) braucht.
Bauherrenmodelle hingegen sind – bei intelligenter Anwendung – eine sinnvolle Veranlagungsvariante für diejenigen, die zum Ziel haben, arbeitsfreie und inflationsgeschützte monatliche Mieteinnahmen aufzubauen beziehungsweise bereits jetzt zu erhalten.

Trend: Baurecht

Ein Haus auf einem Grundstück bauen, das jemand anderem gehört? Die Skepsis gegenüber dem Baurecht ist in Österreich noch größer als in anderen Ländern, wo eine solche Form des Immobilienerwerbs verbreiteter ist. Im privat finanzierten Wohnbau zeichnet sich jedoch Trend in diese Richtung ab. Bislang sind Baurechte, die das Baurechtsgesetz vorsieht, zwar noch eher ein Nischenprodukt, aber im Hinblick auf die steigenden Grundstückspreise könnte sich das ändern. Wer auf einem Grund im Baurecht bauen oder ein Haus im Baurecht kaufen will, der muss das Grundstück nicht bezahlen und könnte so Geld sparen. Konkret bedeutet das: Die Immobilie, die auf dem Grundstück gebaut wird, ist Eigentum des Bauherrn, aber nicht das Grundstück selbst. Festgehalten wird das Baurecht im Grundbuch (C-Blatt). Haus und Grundstück sind dort getrennt eingetragen. Die Laufzeit des eingetragenen Baurechts beträgt zwischen zehn und 99 Jahre, kann nicht gekündigt, jedoch veräußert oder vererbt werden. Heißt: Durch Verkauf oder Erbe erlischt das Baurecht nicht. Die Möglichkeit zur Erbschaft ist für junge Familien mit Kindern häufig ein überzeugendes Argument, sich für ein Baurechtseigentum zu entscheiden. Bevor man das tut, sollten jedoch in jedem Fall Experten zurate gezogen werden,

Gegenleistung

Der Baurechtszins ist die Gegenleistung, die der Eigentümer des Grundstücks dafür erhält, dass der Bauberechtigte auf dem Baurechtsgrund bauen und wohnen darf. Der Baurechtsnehmer zahlt also für sein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht. Im Regelfall sind das drei bis maximal sechs Prozent des Marktwertes des Grundstücks. Im Vergleich zu einer Kreditfinanzierung fällt zwar ebenfalls eine monatliche Zinsbelastung an, dafür spart man sich die Tilgung der Kreditsumme. Wann und wie der Baurechtszins angehoben wird, legen Grundstückseigentümer und Baurechtsnehmer im Vertrag fest. In der Vertragsgestaltung sind die Parteien frei, allerdings ist wie bei Mietwohnungen eine Bindung an den Verbraucherpreisindex üblich.

Baurechtsgründe werden in Österreich häufig von öffentlichen (etwa Bundesforste) und kirchlichen Grundbesitzern vergeben, die keinen Grund verkaufen wollen oder dürfen, aber trotzdem Einnahmen erzielen möchten. In Wien etwa ist das Stift Klosterneuburg einer der größten Anbieter von Baurechten. Grundsätzlich ist es im Fall von privaten Grundeigentümern schwerer abschätzbar, welche Absicht Erben des Grundeigentümers bei Vertragsablauf nach 100 Jahren haben. Institutionelle bzw. öffentliche Grundeigentümer hingegen haben im Allgemeinen weniger die Gewinnmaximierung im Auge und lassen auch soziale Gedanken einfließen.