Seit den 60er-Jahren führten der zunehmende Wohlstand, immer kürzere Arbeitszeiten sowie das steigende Bildungsniveau zu einer Individualisierung der Lebensführung und letztlich zur Entstehung des Phänomens „Single-Gesellschaft“. Dass sich in den vergangenen 30 Jahren die Anzahl der Einpersonenhaushalte fast verdoppelt hat, ist auch am Vorarlberger Immobilienmarkt deutlich zu spüren. Gleichzeitig sieht sich das Ländle weiterhin mit steigenden Eigentumskosten konfrontiert. „Die passende Immobilie zu finden, gleicht oft der berühmten Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Außerdem geht bei begehrten Objekten beim Preis die Tendenz weiter nach oben“, beschreibt Harald Salzmann, Geschäftsführer der Sparkassen REAL Vorarlberg, die Situation am Vorarlberger Immobilienmarkt. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, findet im kürzlich erschienenen Immo-Guide Orientierung. Er gilt als wichtiger Barometer für Immobilienwerte in Vorarlberg und enthält Richtwerte für Gewerbe- und Wohnimmobilien in den wichtigsten Regionen des Landes.

Kleinere Wohneinheiten

Aktuell werden im Ländle 55.257 Einpersonenhaushalte (WKO, 2017) gezählt. Schätzungen zufolge
soll diese Zahl bis zum Jahr 2060 noch um rund 30 Prozent zunehmen. Zwei Fünftel (40,2 %) der Vorarlbergerinnen und Vorarlberger werden dann allein in einem Haushalt leben. Zusätzlich getrieben durch den demografischen Wandel und das anhaltend hohe Preisniveau ist deshalb im vergangenen Jahr besonders die Nachfrage nach Objekten bis zu 75 m² Wohnfläche gestiegen. Dem gegenüber stehen auf der einen Seite oft unerschwingliche Neubauobjekte und auf der anderen Seite ein durchschnittlich 60 bis 80 Jahre alter Bestand an Gebrauchtimmobilien mit durchschnittlich 100 m². „Es wäre in Wohnanlagen sehr sinnvoll, kleinere Wohnungen auch bis in die obersten Stockwerke zu errichten, um so die große Nachfrage auch bedienen zu können“, erklärt Salzmann. Während größere Wohnungen überwiegend von Eigennutzern nachgefragt werden, sind Anleger eher an Wohnungen mit kleinerer Wohnfläche interessiert, da sie diese gut vermieten können. Anlegerwohnungen mit höherem Fremdfinanzierungsanteil punkten nämlich mit Steuervorteilen, da Kreditzinsen und Kreditnebenspesen als absetzbarer Aufwand gelten. Aber auch in diesem Marktsegment stand im Jahr 2017 eine größere Nachfrage einem sehr eingeschränkten Angebot gegenüber.

Gebrauchtimmobilien begehrt

Da aber auch im vergangenen Jahr Baugrundstücke in Vorarlberg hochpreisige Mangelware waren und entsprechend große Neubauwohnungen für immer mehr Menschen unerschwinglich geworden sind, sind Gebrauchtimmobilien ins Zentrum des Interesses gerückt. Deshalb muss man jetzt auch für sie deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch im Jahr 2017. So ist beispielsweise der Quadratmeterpreis einer gebrauchten Wohnung mit sehr gutem Nutzungswert in Götzis in einem Jahr von 3000 Euro auf 3300 Euro gestiegen. Gebrauchte Einfamilienhäuser mit sehr gutem Nutzungswert in Feldkirch verteuerten sich ebenfalls um rund 300 Euro pro Quadratmeter. Dennoch fehlte es auch bei Gebrauchtimmobilien häufig genug am entsprechenden Angebot.

Gewerbeimmobilien wohlfeil

Im Vergleich zu Grundstücken und Wohnungen fielen die Steigerungsraten bei Mieten weniger stark aus. Dennoch lässt sich seit 2014 eine deutliche Aufwärtsbewegung der Preise beobachten. Zur allgemeinen Marktlage kommt ein zusätzlicher Preisanstieg durch höhere Bewirtschaftungskosten und bessere Ausstattung. Denn tendenziell gibt es jetzt immer mehr neue, qualitativ hochwertige Mietwohnungen. Trotz der enormen Nachfrage nach Wohnobjekten zur Miete rechnet s REAL dennoch nicht damit, dass die Preise dafür weiter in den Himmel wachsen.

Eine auffallend geringe Nachfrage wurde im vergangenen Jahr hingegen im Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien verzeichnet. So wechselten auch die bislang begehrten Objekte in Gewerbeparks kaum ihre Besitzer bzw. Mieter. Einer der Gründe: Gerade Start-ups versuchen durch Home-Offices kostbares Geld und Zeit zu sparen.

Grundstücke mobilisieren

Auch 2018 werden die anhaltende Zuwanderung aus EU-Staaten wie Deutschland, der Run auf die Ballungsräume, Vermögensaufbau und Absicherung jene Themen sein, die den Immobilienmarkt bestimmen. Immer drängender wird auch in Vorarlberg die Forderung nach leistbarem Wohnraum und nach Lösungen, wie dieser zur Verfügung gestellt werden kann. Günstigere Baukosten, Grundstücksmobilisierung, die Teilung von zu großen Einheiten und das Ermöglichen flexibler Nutzung von bestehenden Immobilien sind hier nur einige Ansätze.