Die Zeiten der gewinnbringenden Investitionen und Anlagen sind Vergangenheit.
Anleger schauen auch in Österreich auf Alternativen zu klassischen Geldanlagen.

Nach wie vor lohnt sich eine Investition in eine Vorsorgewohnung, auch wenn es im Vorjahr Rückgänge gegeben hat. Die Gründe dafür sind unterschiedlich.
Neben dem Anstieg der Zinsen wirkt sich nach Experteneinschätzungen hauptsächlich das geringe Angebot negativ auf die Zahl der Transaktionen aus. Baupreise und Finanzierungskosten stiegen und hatten so eine Verschiebung von Projektstarts „im Gepäck“. Die Kaufpreise pro Quadratmeter stiegen demnach 2022 nochmals deutlich auf 4930 Euro an, die Angebote gehen deutlich stärker zurück als die Nachfragen.

Vorteile sehen

Neben erheblichen steuerlichen Vorzügen von Wohnungen als Geldanlage, denn Renditen werden trotz steuerlichen Änderungen solide erzielt, gibt es weitere interessante Aspekte. Unter dem Begriff „Anleger- oder auch Vorsorgewohnung“ ist eine spezielle Form der Eigentumswohnung zu verstehen. Zweck dieser Wohnung ist allerdings nicht die private Nutzung, sondern das Generieren von Mieteinnahmen. Es geht darum, mit die Vorsorgewohnung durch Mieteinnahmen sowie der Steigerung des Wertes der Wohnung das investierte Kapital nachhaltig zu vermehren. Der investierte Geldwert wird so zum Sachwert, der sich durch die Sicherheit vor Krisen und von der Inflation auszeichnet. Besonders interessant ist zudem, dass die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie dank der Indexklauseln vor Inflation geschützt sind, sprich nicht abgewertet werden. Wie bekannt, spielen Änderungen im österreichischen Steuergesetz für die Rendite der Wohnung keine Rolle, da positive Steuereffekte von der Steuerreform unberührt bleiben.

Vorsteuer-Rückerstattung

Der Steuervorteil, den eine Vorsorgewohnung ihrem Besitzer bringt, ist beachtlich. Der größte Vorteil: Die Umsatzsteuer von 20 Prozent, die im Kaufpreis (brutto) der Wohnung enthalten ist, wird vollständig als Vorsteuer bei dem Wohnsitzfinanzamt zurückerstattet werden. Vorsicht im Hinblick auf diese Rückerstattung ist dann geboten, wenn die neu erworbene Vorsorgewohnung innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren veräußert werden oder privat genutzt werden soll. Dann kann es unter Umständen dazu kommen, dass die refundierte Umsatzsteuer anteilig an das Finanzamt zurückerstattet werden muss. Dem Besitzer ist es des Weiteren möglich, den Gebäudeanteil der Wohnung jährlich mit 1,5 Prozent abzuschreiben.

Abschreibungen möglich

So lassen sich die zu versteuernden jährlichen Mieteinnahmen effektiv kürzen. Außerdem kann die Küche, welche als Sonderausstattung gilt, mit 10 Prozent jährlich abgeschrieben werden. Sollte es sich um eine Vorsorgewohnung handeln, die fremdfinanziert wurde, so ergibt sich ein weiterer Steuervorteil für den Wohnungsbesitzer. Das liegt daran, dass die Kreditzinsen für den Fall einer Fremdfinanzierung des Objekts als steuerlich absetzbare Kosten gelten. Darunter fallen auch die Kreditnebenkosten. Sollte sich ein Wohnungsmakler um die Vermietung kümmern oder ein Steuerberater hinzugezogen werden, so sind auch diese Kosten vom österreichischen Staat steuerlich anerkannt und kürzen somit die zu versteuernden Einnahmen aus dem Mietverhältnis. Beratungen zum Thema von Experten des Vertrauens sollten in Anspruch genommen werden.

Wohnung selbst nutzen

Vorteilhaft kann aber auch die private Nutzung der Anlegerwohnung sein. Besonders ist hier, dass, wenn diese Wohnung privat genutzt wird, keine Miete gezahlt werden muss. Das liegt daran, dass statt der Mietzahlungen die Tilgung der Kredite, die sowieso für den Erwerb derselben nötig ist, getätigt wird. Hier ist allerdings kein Vorsteuerabzug möglich, denn dafür müsste die Wohnung mehr als 20 Jahre vermietet werden.

Nachteile abwägen

Neben den Vorteilen, die für den Erwerb und die Vermietung einer Wohnung als Form der Geldanlage sprechen, gibt es auch Nachteile. Das größte Risiko, welches der Besitzer einer solchen Wohnung zu fürchten hat, ist der Leerstand derselben. Denn für diesen Zeitraum sind keinerlei Einkünfte aus einer Vermietung zu erwarten. Sollte es sich um eine Fremdfinanzierung handeln, so müssen die Kredite bei dem jeweiligen Finanzinstitut auch bei einem Leerstand weiter abbezahlt werden. Außerdem sind weitere Kosten mit dem Besitz einer Anlegerwohnung verbunden (Quelle: https:www.infoup.at/anlegerwohnung-vorsorgewohnung-vorteile-nachteile-steuern-tipps/).

Kosten kalkulieren

Damit die Immobilie eine zukünftige Wertsteigerung erfährt, muss man sich selbstverständlich um die Instandhaltung beziehungsweise Pflege der Wohnung kümmern. Das bringt Kosten mit sich, die vorher genau kalkuliert werden und den erwarteten Einnahmen gegenüber gestellt werden sollten. Auch sollte unbedingt auf die Wahl des Mieters geachtet werden, denn mögliche Mietausfälle bei säumigen Zahlern sind ein weiterer Nachteil, den diese Investition mit sich bringt.

Guter Rat vom Fachmann

Roberto Maier, Immo-Agentur: Die Inflation nagt Monat für Monat an gespartem Kapital, das auf der Bank liegt. Ob man sein Geld in eine Immobilie veranlagen soll, ist nicht nur eine Frage des Immobilienpreises, denn ein Immobilienerwerb ist nach wie vor lohnend: Mit dem richtigen Objekt und einer guten Finanzberatung, die den Vermögensaufbau unterstützt, kann man eine gute Altersvorsorge tätigen oder seine Nachfahren absichern. Eine langfristige Lebensplanung über den Zeitraum von ca. 25 bis 30 Jahren und ein exakter Finanzplan sind insbesondere für Kleininvestoren wichtig. Wer eine Investorenwohnung erwirbt, sollte gut beraten werden. Professionelle Anleger schätzen es, wenn sie mit zuverlässigen Partnern mit einem umfassenden Portfolio zusammenarbeiten können. Die ImmoAgentur berät dazu gerne.