Die Immobilienpreise in vielen Städten und
Regionen Österreichs sind in den vergangenen Jahren spiralartig angestiegen.

Im Vorjahr betrug der durchschnittliche Häuserpreis in Vorarlberg pro Quadratmeter Wohnfläche 4051 Euro, für eine Wohnung waren pro Quadratmeter 3846 Euro zu berappen (Statistik Austria). Selbst für Menschen mit mittleren und gehobenen Einkommen scheinen Wohnträume kaum noch zu verwirklichen. Und doch findet sich im ländlichen Bereich ab und an ein günstiges Angebot. Dann stellt sich die Frage, ob sich der Kauf einer Immobilie tatsächlich langfristig rechnet. Ob Mieten oder Kaufen einer Wohnung oder eines Hauses für jemanden besser ist, hängt nicht nur von der aktuellen Monatsmiete und der Höhe der Immobilienzinsen ab. Vielmehr spielt eine Reihe weiterer Faktoren eine Rolle. Manche – wie die Verzinsung des Eigenkapitals – lassen sich in Zahlen ausdrücken, andere sind Ausdruck der persönlichen Vorlieben und Lebensentscheidungen. Man sollte also wissen, wo bei einer kurzfristigen Betrachtung die Fallen lauern, und worauf es langfristig bei der Entscheidung „mieten oder kaufen?“ ankommt.

Selbsteinschätzung

Bevor auf das Geld geschaut wird, sollte grundsätzlich geprüft werden, ob man sich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder als Mieter sieht. Wie unterschiedlich das Grundgefühl beider Gruppen ist, erleben besonders Bewohner von Mehrfamilienhäusern, in denen Eigentümer und Mieter nebeneinander wohnen. Während die einen häufig mit dem Hausgeld und den Kosten für Instandhaltung hadern, bemängeln die anderen zu hohe Nebenkosten, ausbleibende Reparaturen und steigende Mieten. Auf der anderen Seite verweisen beide Gruppen gern auf die Vorteile, die ihre Position mit sich bringt: Der Eigentümer lebt in dem Selbstverständnis, dass er mit jeder Monatsrate an die Bank Vermögen aufbaut. Der Mieter kann dagegen darauf verweisen, dass er mit der Monatsmiete die Nutzung und Abnutzung der Wohnung vollständig bezahlt hat. Bei Schäden und Reparaturbedarf muss er sich nicht selbst kümmern, sondern kann den Vermieter oder Verwalter kontaktieren.

Mehr Unabhängigkeit?

Das häufig gehörte Argument, als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sei man unabhängiger, stimmt nur zum Teil. Einerseits fällt mit dem Kauf die Abhängigkeit vom Vermieter weg; an dessen Stelle treten andererseits in der Regel die Bank, die Gemeinde und die Nachbarn, mit denen sich ein Eigentümer für die nächsten Jahrzehnte arrangieren muss. Hinzu kommt die Tatsache, dass er sich nahezu ständig auf irgendeine Weise um die Immobilie kümmern muss.

Mehr Flexibilität

Mieter führen dagegen häufig an, dass sie flexibel bleiben wollen oder müssen. Wer etwa aus beruflichen Gründen in den nächsten Jahren mit einem Umzug in eine andere Stadt rechnen muss, benötigt diese Flexibilität. Allerdings ist man auch als Mieter in vielen Städten inzwischen nicht mehr so flexibel wie in der Vergangenheit: Die Angebotsmieten sind hoch. Wer also umziehen möchte, muss mit deutlich höheren Mieten kalkulieren. Die Entscheidung über das Mieten oder Kaufen ist also ein Stück weit eine Typfrage, und es sollte genau überlegt werden, was besser zu den Plänen passt. Bei dieser Bauchentscheidung sollte jedoch der Kopf, also der kurzfristige und langfristige Blick auf die Finanzen, keinesfalls außer Acht gelassen werden.

Identisches vergleichen

Wer als Mieter mit dem Gedanken spielt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, hat meist eine klare Vorstellung davon, in welcher Stadt die Immobilie liegen soll. Wer einschätzen möchte, ob Kaufen oder Mieten in der Wunschregion günstiger ist, sollte zunächst darauf achten, dass für beide Wege möglichst identische Häuser oder Wohnungen verglichen werden: gleiche Wohnfläche, gleiches Alter, gleiches Niveau bei der Ausstattung und so weiter. Wichtig ist die Kaltmiete, die ein Mieter zahlen müsste, also die Miete ohne alle Neben- oder Betriebskosten. Dann sollte der angebotene Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie geteilt werden.

Ein Beispiel

Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche wird für 240.000 Euro angeboten. Die Kaltmiete beträgt 10 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Kaltmiete von 1000 Euro pro Monat. Die Jahreskaltmiete beträgt dann 12.000 Euro. Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Miete. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro läge der Faktor dagegen bei 25. Als Faustregel gilt dann: Bis zum Faktor 20 sind die Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig, ab 25 relativ teuer. Beim Kauf einer Immobilie geht es ums Geld, aber auch um Gefühle. So ist etwa die Unabhängigkeit vom Vermieter für viele Menschen ein wichtiger Grund, vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Solche Gründe sind berechtigt und verständlich, diese sollten allerdings die finanziellen Aspekte nicht komplett überlagern. Wer etwa zu teuer einkauft, riskiert, langfristig viel Geld zu verlieren. Wer aber zu einem guten Preis vom Mieter zum Käufer wird, hat den Vorteil, dass er automatisch für die Altersvorsorge spart.