Anlagewohnung, Vorsorgewohnung, Anlegerwohnung. Drei Bezeichnungen mit einer Bedeutung: Eine Wohnung wird gekauft, um diese weiter zu vermieten. Ziel des Anlegers ist es, mittels Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte zu lukrieren und langfristig sein Kapital zu vermehren.

In diesem Kontext kann die Anlegerwohnung auch eine Rolle bei der Altersvorsorge spielen und dazu beitragen, die Pension zu ergänzen – woraufhin diese dann als Vorsorgewohnung bezeichnet wird. Dieser Ansatz bringt sowohl Vorteile als auch Risiken mit sich: Eine kluge Auswahl der Immobilie, eine sichere Finanzierung sowie steuerliche Überlegungen sind entscheidend für nachhaltige Rendite.

Einfaches Prinzip

Das Prinzip der Anlegerwohnung ist einfach: Als Investor wird eine Wohnung erworben und diese an Dritte vermietet. Die erzielten Einnahmen ermöglichen es dem Investor, die monatlichen Darlehensraten abzudecken. Sobald das Darlehen beglichen ist, fließen durch die kontinuierlichen Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte in die Börse des Käufers. Wenn die Immobilie als Bestandteil der Altersvorsorge dienen soll, wird diese als Vorsorgewohnung eingestuft. Dies birgt Vorteile, jedoch ebenso Risiken: Für dauerhaft hohe Renditen sind clevere Objektwahl, sichere Finanzierung und steuerliche Aspekte entscheidend. Mit dem Erwerb einer Anleger- oder Vorsorgewohnung verwandeln sich Geld- kontinuierlich in Sachvermögen. In beiden Fällen profitiert der Anleger über die Jahre von zahlreichen Vorteilen.

Vorteil: Hohe Sicherheit

Ein Hauptvorteil ist die Sicherheit der Kapitalanlage. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt seit Jahren. Als Sachwert bleibt eine Immobilie bei Börsenturbulenzen sowie Währungs- oder Wirtschaftskrisen stabil. Weiterer Vorteil ist es, dass die Mieteinnahmen einer Vorsorgewohnung dem Index angepasst und mit der Inflationsrate steigen werden. Im Gegensatz dazu wird durch die aktuell hohe Inflation das Geld Jahr für Jahr entwertet. Für den gleichen Betrag wird man sich immer weniger leisten können. Immobilien hingegen gewinnen stetig an Wert. Zur Anpassung der Mieteinnahmen an die Inflationsrate kommen rasant steigende Immobilienpreise in Vorarlberg. Zudem muss keine Mehrwertsteuer gezahlt werden und die Zinsen des Wohnungsdarlehens sind steuerlich absetzbar.

Einiges zu beachten

Wie beim klassischen Immobilienerwerb generell müssen auch beim Kauf einer Anleger- oder Vorsorgewohnung einige Dinge beachtet werden. Vor dem Erwerb sollte sich der potenzielle Anleger genau über Ziele klar werden, die er mit dem Erwerb und der Vermietung einer Wohnimmobilie erreichen will. Als Anlageform zur eigenen Altersvorsorge, als Renditeobjekt für den späteren Verkauf oder als Immobilie für den Nachwuchs. Jeder, der sich mit Immobilien befasst, weiß, welche entscheidende Rolle für den Erfolg die Lage spielt : Wenn sich die Wohnung in einer begehrten Lage befindet, lässt diese sich leichter vermieten und das Risiko von Leerstand sinkt. Hierbei spielen Standort, dessen Lebensqualität sowie gute Infrastruktur eine wesentliche Rolle.

Altbau oder Neubau

Grundsätzlich eignen sich sowohl Alt- als auch Neubauwohnungen als Anlageobjekte. Neubauwohnungen haben den Vorteil, dass die Miete frei vereinbart werden kann. Altbauwohnungen unterliegen hingegen den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG), was die Rendite in der Regel mindert. Wichtige Punkte sind zudem Größe und Ausstattung der Wohnung. Appartements und Wohnungen mit bis zu drei Zimmern werden am Markt aktuell stärker nachgefragt. Ausstattungen mit beispielsweise Fußbodenheizung, Holzparkett, moderner Einbauküche und designtem Bad – werten eine Vorsorgewohnung auf. Noch wichtiger ist der aktuelle bauliche Zustand der Anlegerwohnung. Vermieter müssen für allgemeine Schäden aufkommen. Je älter die Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass regelmäßig Geld für Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen fällig wird. Zuerst allerdings sollte gemeinsam mit Experten überlegt werden, in welcher Form man eine Anlegerwohnung erwerben möchte – beispielsweise als Alleineigentümer, in Miteigentumsgemeinschaft oder als GmbH. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Steuerbelastungen. Weiters sollten bereits vorab bedacht werden, was später mit der Immobilie geschehen soll – etwa ein Verkauf oder eine Schenkung an Angehörige.

Guter Rat vom Fachmann

Roberto Maier, Immo-Agentur

Wer aktuell Geld auf der hohen Kante hat, ist – je nach Anlage – der Inflation besonders ausgeliefert. Aufgrund der verschärften Finanzierungsvorschriften werden weniger Kredite vergeben und in Folge auch weniger Immobilien verkauft. Liquide Käufer(innen) haben dadurch die Qual der Wahl und können eine Immobilie als langjähriges Investment mit sicherer Rendite ins Auge fassen. Mietwohnungen werden immer gesucht und wer eine gut vermietbare Wohnung in der Idealgröße zwischen 40 bis 70 Quadratmetern wählt, kann sein Geld vor der Inflation retten. Mit ihrem Portfolio und einem Gespräch bzgl. möglicher Steuervorteile und mehr steht die Immo-Agentur sowohl für Verkäufer(innen) als auch für Käufer(innen) mit ihrer Expertise gerne zur Verfügung.