Eine Vorsorgewohnung ist in Zeiten niedriger Zinsen und steigender Mieten
ein effizientes und begehrtes Anlageobjekt.
Bevor solche Anlagen getätigt werden, muss das Finanzierungskonzept stehen.

Die Idee hinter der Anlagenart „Immobilien“: Für die Wohnung wird ein Kredit aufgenommen, dessen Raten durch die Mieteinnahmen refinanziert werden. Nach einem bestimmten Zeitraum ist die Vorsorgewohnung schuldenfrei und es werden dann aktive Erträge in Form der Miete erwirtschaftet. Zusätzlich profitieren Immobilienbesitzer von Inflationsschutz und teilweise sogar Wertsteigerungen der Immobilie.
Derzeit sind die Zinsen für die Finanzierung niedrig. Die Höhe der Zinsen hängt unter anderem vom Anbieter ab. Meist tauchen bei der Suche nach der optimalen Finanzierung viele Fragen auf. Hier empfiehlt es sich, einen Fachmann ins Boot zu holen. Kreditzinsen werden unter anderem von der Art der Verzinsung (variabel oder fix), der Höhe der Kreditsumme sowie der Laufzeit beeinflusst.

Fix oder variabel

Bei Kreditzinsen wird zwischen fixen und variablen Zinsen unterschieden. Bei fixen Zinsen ist die Höhe der Kreditraten gleichbleibend, bei variablen Zinsen wird die Zinshöhe an den Euribor (Euro Interbank Offered Rate) gebunden. Derzeit sind die Kreditzinsen sehr niedrig, da auch die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank stark gesenkt wurden. Der Sollzinssatz ist die angegebene Berechnungsgrundlage für die Kreditrückzahlungen, der Effektivzinssatz (effektive Jahreszins) bezeichnet die tatsächlichen Zinsen, die der Kreditnehmer bezahlen muss. Dieser enthält zusätzliche Spesen, Gebühren und Kreditkosten und ist immer etwas höher als der Sollzinssatz. Ein möglichst umfangreicher Kreditvergleich ist ratsam, wenn es um Immobilienfinanzierungen geht, denn da geht es um meist hohe Summen.

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Anton Nachbaur
Hefel Wohnbau

Günstige Zinssätze

Kredite werden zwar derzeit zu sehr günstigen Zinssätzen angeboten, jedoch machen schon wenige Zehntel-Prozent, aufgrund der meist hohen Summen, einen großen Unterschied. Beispielsweise kann bei einem Zinsunterschied von lediglich 0,3 Prozent eine jährliche Kostenersparnis von hunderten Euro erfolgen. Auf eine Laufzeit von zehn, zwanzig oder dreißig Jahren gerechnet, geht es beim Einsparpotenzial dann schon um Tausende von Euro. Einen groben Überblick über Zinsen und weitere Konditionen kann man sich beispielsweise online auf Finanz.at verschaffen. Zudem bietet jede Bank in der Regel eine kostenlose Beratung für ihre Kunden an. Die Angebote sollten immer unverbindlich verglichen werden. Es kann dafür auch ein Finanzierungsberater hinzugezogen werden. Ein solcher kooperiert meist mit einer größeren Anzahl von Banken, Instituten und Bausparkassen. Der Fachmann kennt außerdem die Wichtigkeit von zusätzlichen Services.

Miete als Deckung

In Österreich zeichnet sich bereits seit 2012 ein Niedrigzinsumfeld ab. Derartig niedrig Zinsen kannte man die vorherigen 20 Jahre nur aus Ländern wie Japan. Schwaches Wirtschaftswachstum, sinkende Investitionen und schwacher privater Konsum veranlassten die EZB dazu, den Referenzzinssatz in den Folgejahren kontinuierlich zu verringern. Das führte dazu, dass die Kredit- und Einlagezinsen seit Jahren sinken. Die Kreditraten werden in der Regel so gewählt, dass die Mietzahlungen diese abdecken können. Nach mehreren Jahren sinkt dann der Schuldenstand der Wohnung immer weiter ab, bis diese schließlich schuldenfrei ist. Danach sorgt die Miete für eine Zusatzrente oder die Immobilie wird direkt verkauft, wenn das gesamte Geld sofort benötigt wird. Sachwerte sind noch immer eine äußerst sichere Anlageform, die als sinnvolle Alternative oder Ergänzung zu Festgeld dienen können. Gerade für Personen mit etwas mehr Vermögen eignen sich Vorsorgewohnungen als Geldanlage, weil unter Umständen die Kreditkosten von der Steuer abgesetzt werden können. Hier empfiehlt es sich aber unbedingt, vorher einen Steuerberater zu konsultieren, um den größtmöglichen Steuervorteil zu erhalten.
Die Möglichkeit des totalen Kapitalverlusts ist bei einer Vorsorgewohnung ausgeschlossen, auch wenn Wertverluste an sich denkbar sind. Das Kapital ist aber keinen großartigen Schwankungen ausgesetzt, die Wohnungspreise fallen oder steigen nicht von heute auf morgen um mehrere Prozentpunkte. Das ist für viele Anleger der größte Vorteil gegenüber anderen Dingen. Trotz der hohen Sicherheit bieten Vorsorgewohnungen auch die Chance auf attraktive Renditen. Das liegt nicht zuletzt an den gestiegenen Mieten. Die Vorsorgewohnung ermöglicht zudem Flexibilität im Alter. Sind die Kinder aus dem Haus, ist die eigene Immobilie oft zu groß. Die Vorsorgewohnung kann dann altersgerecht umgebaut und als Wohnort dienen. Der Vorteil: Wenn das nicht erwünscht ist, bleibt die Vorsorgewohnung einfach weiterhin vermietet oder wird verkauft. Das ist gerade vor dem Hintergrund, dass die Rente bei vielen Anlegern erst in mehreren Jahrzehnten fällig wird, ein entscheidender Vorteil.

Auch Kontra

Natürlich gibt es bei jeder Anlageentscheidung Pro und Kontra. Gegen den Kauf sprechen vor allem die hohen Anschaffungskosten, denn auch bei der Kreditaufnahme werden 20 bis 40 Prozent Eigenkapital benötigt. Das kann sich schlicht nicht jeder leisten. Beim Wohnungskauf fallen zudem hohe Nebenkosten zwischen zehn und 15 Prozent an, die bei anderen Vorsorgeprodukten nicht zum Tragen kommen.