Wohnraum in Vorarlberg ist knapp, leistbare Grundstücke sind rar.
Immer mehr in den Mittelpunkt stehen deshalb effiziente Nachverdichtungen, die Urbanität schaffen, aber auch ausreichend Grünflächen frei lassen. Denn nach wie vor ungebremst ist die Nachfrage nach Vorsorge- und Anlegerwohnungen.

Natürlich wirkt sich die Corona-Krise auch auf den Immobilienmarkt aus. Beobachter sehen zwei Kräfte, die am Markt herrschen: Auf der einen Seite gibt es die Wohlhabenden, die erneut nach Betongold suchen, da sie infolge der massiven „Gelddruckerei“ der Notenbanken Angst um ihre Ersparnisse haben. Durch diese Käufe werden die Immobilienpreise hochgetrieben. Nimmt man die Daten von Eurostat für Wohnimmobilien aller Art, dann beschleunigte sich in Österreich vom vierten Quartal 2019 auf das zweite Quartal 2020 der Preisauftrieb von 6,2 auf 6,9 Prozent. Allerdings ist ein Preis-Boom bei Einfamilienhäusern im Gange, der sich aus diesen Daten nicht ablesen lässt.

Fehlende Angebote

Mittlerweile steht auf der anderen Seite die Kernaussage von Maklern, dass weniger die Nachfrage das Problem darstellt, sondern das Angebot. Bauprojekte haben sich verzögert und Verkäufer warten teilweise auf noch höhere Preise. Auf der anderen Seite kommt es infolge der erhöhten Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit zu vermehrten Miet-ausfällen bzw. erforderlichen Mietstundungen. Dies würde für eine Dämpfung des Preisauftriebs sprechen, die laut den Daten des von der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex aber zumindest bisher nicht wirklich bzw. höchstens partiell erfolgten, denn: Nimmt man die Wohnimmobilienpreise bundesweit im Schnitt, dann stand einer Preissteigerung von je 2,3 im dritten bzw. 3,0 Prozent im vierten Quartal 2019 eine Beschleunigung des Preisauftriebs auf 9,5 Prozent im dritten Quartal 2020 gegenüber. Die Nachfrage hinsichtlich des Kaufes von Vorsorge- oder Anlegerwohnungen ist ungebrochen.

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Anton Nachbaur
Hefel Wohnbau

Anlegen oder vorsorgen?

Theoretisch ist der Bedeutungsunterschied zwischen Vorsorge- und Anlegerwohnung nicht allzu groß: In beiden Fällen wohnt in der Immobilie zunächst einmal nicht derjenige, der die Wohnung gekauft hat. Praktisch gibt es allerdings doch kleine Unterschiede.Kurz gesagt, ist die Anlegerwohnung eher als Kapitalanlage gedacht, während es bei der Vorsorgewohnung darum geht, laufende Einnahmen zu erzielen, um daraus Gewinn zu rekrutieren. Ein Profit ergibt sich daher, wenn der Wert der Wohnung im Laufe der Jahre steigt sowie aus den laufenden Mieteinnahmen.Während also eine Anlegerwohnung als Kapitalanlage dient, bei welcher auch 100 Prozent Eigenmittel verwendet werden können, dient die Vorsorgewohnung dem Vermögensaufbau und der Generierung zukünftiger Mieterträge als Zubrot zur Pension.Steuern fallen beim Kauf und Verkauf von Immobilien an, wobei vor allem die Immobilienertragssteuer beim Verkauf stark ins Gewicht fallen kann. Anlegerwohnungen sollten nach den Kriterien Größe (40 bis 50 m2) und guter Lage ausgesucht werden.
Bei der Vorsorgewohnung ist der Eigentümer darauf angewiesen, schnell gute Mieter zu finden: Mit den Mieteinnahmen kann der Kaufkredit getilgt werden. Und je attraktiver eine Wohnung ist, desto leichter kann diese vermietet werden. Das heißt: Bei Vorsorgewohnungen bieten sich Neubauten an. Eine Anlegerwohnung wiederum kann auch im Altbau sein.

Eigennutzung

Theoretisch ist die Eigennutzung einer Vorsorgewohnung durchaus erlaubt. Aber: Wenn die Wohnung innerhalb der ersten 20 Jahre nach dem Kauf selbst bezogen wird, muss Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Grundsätzlich profitiert man nämlich bei einer Vorsorgewohnung vom sogenannten Vorsteuerabzug, sozusagen einer Steuergutschrift. Diese Ersparnis der Umsatzsteuer gilt eben nur dann, wenn die Wohnung für mindes-tens 20 Jahre vermietet wird. Ist diese Frist vorbei, kann der Eigentümer sie weitergeben.

Vorsorgewohnung kaufen

In Immobilien investieren, vermieten und nach zwei Jahrzehnten die Früchte ernten – dieses Modell erscheint vielen Menschen als sehr rentable Methode, Geld anzulegen. Wer eine Vorsorgewohnung kauft, sollte sich trotzdem im Klaren sein, was dieser Schritt bedeutet. Wohnungen sind Sachwerte und Mieteinnahmen inflationsgeschützt. Das bedeutet, dass das so investierte Geld seinen Wert nicht verliert. Eine Vorsorgewohnung ist also eine weniger risikoreiche Art, für das Alter oder die Familie vorzusorgen. Das gilt erst recht, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das steigende Bewohnerzahlen und damit ein steigender Wohnbedarf prognostiziert ist.

Anlageimmobilien

Die Anlageimmobilie ist im Rahmen der persönlichen Pensionsvorsorge für viele Österreicher schon immer ein wichtiger Baustein. Je mehr Geld die Notenbanken drucken und je höher sich die Staaten verschulden, desto mehr gewinnt diese Anlageform nochmals an Bedeutung.Ein wesentlicher Vorteil von Anlageimmobilien ist, dass der Käufer deren Ertrag selbst mitbeeinflussen kann, was beispielsweise bei Immobilienaktien nicht der Fall ist. Das beginnt schon bei der Preisverhandlung, geht weiter in der Festlegung der Miethöhe bis hin zur Finanzierung und der Auswahl möglichst günstiger Handwerker im Reparaturfall.
Eigentümer sind unabhängig von unberechenbaren Börsenkursen und können im Rahmen der vorherrschenden Marktbedingungen vieles selbst bestimmen, insbesondere an wen zu welchen Konditionen vermietet wird.

Von niedrig auf null

Die bislang geläufigste Form von Niedrigenergiebauten sind Passivhäuser, die ihren Heizwärmebedarf aus passiven Quellen wie der Sonneneinstrahlung, Abwärme und durch die Wärmerückgewinnung der Lüftungsanlage decken können. Trotz moderner Dämmung, Wärmetauscher und Solaranlage ist das Maximum der Devise „so viel Energie als möglich sparen“, aber längst nicht erreicht.
Nach EU-Plänen soll schon ab heuer jeder Neubau das Niveau eines Nullenergiehauses anstreben. Bei der neuen Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden geht es nicht nur um Energieautarkie, sondern um eine möglichst positive Emissions- und Jahresenergiebilanz. Grundidee beim Nullenergiehaus ist also ein Bilanzausgleich, bei dem die aus dem Netz bezogene Energiemenge in der Jahresbilanz mindestens der eingespeisten Energiemenge entspricht. Rein rechnerisch verbraucht ein Nullenergiehaus also keine Energie. Praktisch soll das Gebäude seinen externen Bedarf durch die eigene Energieproduktion decken – und zwar aus erneuerbaren Quellen, die das Gebäude direkt am Standort nutzbar macht.

Lichtblicke für Zukunft

Bislang arbeiten die meisten energieautarken Gebäude mit Solarthermie und Photovoltaik-Anlagen. Definiert wird das sogenannte Sonnenhaus oder Solaraktivhaus als Gebäude, das mehr als die Hälfte seines Brutto-Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser von einer solarthermischen Anlage bezieht. Die durch ihre Architektur aktiv auf die Nutzung der Sonneneinstrahlung ausgerichteten Solaraktivhäuser sind neben Passivhäusern eine wesentliche Komponente auf dem Weg zum Nullenergiegebäude. Wohltemperiert, lichtdurchflutet, wohngesund und unabhängig, im Sommer wie im
Winter: Die Kombination von innovativer Solartechnik, hoher Speicherkapazität und massiver Bauweise im Sonnenhaus 4.0 zeigt, dass Klimaschutz, Komfort und Wirtschaftlichkeit in Einklang stehen können.

Auch Nachteile

Hingegen die größten Nachteile sind Ortsgebundenheit und hohe Nebenkosten beim Kauf, die gemäß einer alten Faustregel rund zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Immobilieninvestments sind aber eine sehr langfristige Angelegenheit, weshalb sich die Nebenkosten dadurch wieder relativieren. Jedoch ein Zeithorizont von 20 bis 30 Jahren bedeutet auch, dass sich Entwicklungen auf so einen langen Zeitraum nicht vorhersagen lassen. Fragen in diesem Zusammenhang betreffen die zukünftige Immobilienbesteuerung und die Orts- bzw. Stadtentwicklung.
Auch wird sich im Zeitablauf zeigen, wie gut die Bausubstanz wirklich ist. Während manche Bauten der vergangenen Jahrhunderte faktisch für die Ewigkeit gebaut erscheinen, müssen immer mehr „Plattenbauten“ der Nachkriegszeit abgerissen werden. Heute herrscht ebenfalls in Teilen die Tendenz, Bauwerke möglichst billig, schnell und effizient hochzuziehen. Auf der anderen Seite entwickelt sich die Technik kontinuierlich weiter. Wie solide „die moderne Architektur“ bei Neubauten ist, wird sich anhand der über die kommenden 30 Jahre anfallenden Reparaturen und Sanierungsarbeiten zeigen.