Bevor der Traum von der Ferienwohnung im Ländle Realität werden kann,
sollten sich potenzielle Interessierte mit den rechtlichen
Rahmenbedingungen genau vertraut machen.

Vorarlberg zählt zu den beliebtesten Urlaubsregionen Österreichs – mit Alpen, malerischen Dörfern und einer guten touristischen Infrastruktur. Kein Wunder also, dass viele Menschen davon träumen, hier eine Ferienwohnung zu besitzen oder eine Immobilie an Feriengäste zu vermieten.

Raumplanungsrecht

Da ist primär die Widmung zu beachten. Die Widmung ist ein zentraler Begriff im Raumplanungsrecht. Damit wird festgelegt, welche Nutzung auf einem Grundstück oder in einem Gebäude zulässig ist. Jede Gemeinde entscheidet im Rahmen ihres Flächenwidmungsplans, ob ein bestimmtes Areal beispielsweise als Wohngebiet, Baufläche, Gewerbegebiet oder Ferienwohnbereich ausgewiesen ist. Diese Widmung wirkt sich unmittelbar darauf aus, ob eine Immobilie dauerhaft bewohnt, gewerblich genutzt oder touristisch vermietet werden darf.

Verschiedene Kategorien

Zu beachten sind die unterschiedlichen Widmungsarten. Im Wesentlichen sind das die Kategorien Wohngebiet, Ferienwohngebiet, Baufläche-Mischgebiet und Baufläche-Kerngebiet. Ist ein Areal als Wohngebiet gewidmet, ist das Errichten und Bewohnen von Gebäuden als Hauptwohnsitz erlaubt. Eine touristische Nutzung, wie die tageweise Vermietung über Plattformen, ist in der Regel nicht zulässig. In einem ausgewiesenen Ferienwohngebiet ist die Nutzung zu Urlaubszwecken ausdrücklich erlaubt. Immobilien mit einer solchen Widmung dürfen also an Touristen vermietet oder als private Ferienwohnungen genutzt werden. Allerdings sind Ferienwohngebiete in Vorarlberg sehr begrenzt – Gemeinden weisen sie nur in Ausnahmefällen aus, um den Wohnraum für Einheimische zu schützen. In Bauflächen-Mischgebieten ist eine gemischte Nutzung – etwa Wohnen und Arbeiten – möglich. Eine touristische Nutzung kann zulässig sein, wenn die jeweilige Gemeinde zustimmt oder eine entsprechende Ausnahmegenehmigung vorliegt. Bauflächen-Kerngebiete befinden sich meist im Ortszentrum. Hier kann je nach Gemeindevorgabe eine touristische Nutzung erlaubt sein, etwa in Verbindung mit Gastronomie oder Beherbergungsbetrieben.

Widmung entscheidend

Die Widmung bestimmt also, ob eine Ferienwohnung rechtmäßig genutzt werden darf. Wer eine Immobilie mit Wohnwidmung an Touristen vermietet, verstößt gegen das Raumplanungsgesetz und riskiert hohe Verwaltungsstrafen, eine Nutzungsuntersagung durch die Gemeinde und im schlimmsten Fall eine Rückbau- oder Schließungsverfügung. Darum ist es entscheidend, vor dem Kauf oder der Vermietung die Widmung im Grundbuch beziehungsweise im Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde zu überprüfen. Ein Gespräch mit dem örtlichen Verantwortlichen oder einem Immobilienrechtsexperten kann hier teure Fehler vermeiden. Das Land Vorarlberg verfolgt seit Jahren eine sehr restriktive Raumplanungspolitik, um die Verknappung von Wohnraum und den Zweitwohnungsboom einzudämmen. Viele Gemeinden – insbesondere in touristisch attraktiven Regionen wie Lech, Zürs, Schruns, Gaschurn oder Brand – haben klare Vorgaben, wo Ferienwohnungen erlaubt sind und wo nicht. Ziel ist es, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Tourismus und Lebensqualität der Einheimischen zu bewahren. Daher werden neue Ferienwohngebiete nur sehr selten genehmigt, und bestehende sind stark nachgefragt.

Alternative Möglichkeiten

Wer keine Ferienwohnwidmung erhält, kann sich unter Umständen um eine Betriebsanlagengenehmigung bemühen. Das ist möglich, wenn die Vermietung im Rahmen eines gewerblichen Beherbergungsbetriebs erfolgt (etwa als Gästehaus oder Appartementhaus). Eine Wohnung kann privat als Zweitwohnsitz genutzt werden, wenn die Gemeinde dies erlaubt – jedoch ohne gewerbliche Vermietung. Auch mit einer reinen Wohnwidmung darf eine Immobilie dauerhaft an Mieter vergeben werden, solange dies keine touristische Nutzung ist.

Sicherheitsstandards einhalten

Wer eine Ferienwohnung legal vermietet, trägt Verantwortung – von Rauchmeldern über Datenschutz bis zum richtigen Versicherungsschutz.

Wer alle rechtlichen Rahmenbedingungen erfüllt hat und eine Ferienwohnung oder ein Zimmer vermieten darf, sollte unbedingt darauf achten, dass das Domizil allen wesentlichen Sicherheitsanforderungen gerecht wird. Dazu gehören funktionierende Rauchmelder und sichere Schlösser an Türen und Fenstern. Genauso wichtig ist der Schutz der persönlichen Daten der Gäste. Der Vermieter sollte alle gesammelten Informationen sicher aufbewahren und gemäß den Datenschutzgesetzen behandeln. Das betrifft Informationen wie Namen, Geburtsdaten und Passnummern der Urlauber. Es ist empfehlenswert, hinsichtlich der Vermeidung von Kosten den Rat von Versicherungsexperten einzuholen. Eine Gebäudeversicherung deckt etwa Schäden an der Immobilie selbst ab. Eine Elementarschadenversicherung bietet Schutz vor Naturereignissen. Eine gewerbliche Haushaltsversicherung ist sinnvoll, um Schäden durch Gäste abzusichern. Eine Betriebshaftpflichtversicherung ist ebenfalls ratsam, diese schützt bei Unfällen der Mieter gegen Haftungsansprüche.