Kreditvergaberegeln werden im Bereich der Zwischenfinanzierung adapiert.

Ab April könnten bereits Änderungen der aktuellen Situation umgesetzt werden. Bauleute und Wohnungssuchende staunten nicht schlecht, als die neuen Kreditvergaberichtlinien eigenen Immobilienbesitz als Zwischenfinanzierung nicht anerkannt worden ist. Bei einem Immobilienwechsel war es seit 1. August 2022 nötig, die zu verkaufende Wohnung bzw. die resultierenden Eigenmittel als Zwischenfinanzierung aufzunehmen. Diese wurden mit den neuen, strengeren Immobilienkreditvergaberichtlinien vielfach abgelehnt. Zwischenfinanzierungen unterliegen den gleichen Prüfschritten wie alle Hypothekarfinanzierungen und wurden in der aktuell geltenden Verordnung nicht separat berücksichtigt – denn: den neuen Richtlinien zufolge darf die monatliche Kreditrate 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Dieser Rahmen wird allerdings überschritten, wenn nicht nur der langfristige Kredit, sondern auch die Zwischenfinanzierung hineingerechnet werden.

Immobilienkapital anrechnen

Nun stehen zwei Lockerungen bzw. Ausnahmen von gültigen Regelungen bei Zwischenfinanzierungen und Vorfinanzierungen von nicht rückzahlbaren Zuschüssen durch Gebietskörperschaften an. Zwischenfinanzierungen, die im Zusammenhang mit dem Wechsel des Wohnsitzes von Kreditnehmenden sowie deren Angehörigen stehen, werden vom Anwendungsbereich der KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ausgenommen. So kann der Wert einer Eigentumswohnung im Rahmen einer Zwischenfinanzierung teils angerechnet werden: Das FMSG empfiehlt, dass beim Kauf einer neuen Immobilie die alte, aktuell bewohnte Immobilie zu 80 Prozent ihres Marktwerts als Eigenkapital angerechnet werden darf. Die Wirtschaftskammer fordert hier 100 Prozent.

Zu hohe Schuldendienstquote

Dazu kommt: Die monatliche Kreditrate aller Kredite/Verbindlichkeiten inkl. Leasing u. Wohnbauförderungsdarlehen darf maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens betragen. Daher lautete die Expertenforderung, dass die maximale Rückzahlungsrate für Jungfamilien von 40 auf 50 Prozent – angehoben werden müsse. Christian Hagspiel: Das ist der Knackpunkt – die Anhebung der Schuldendienstquote (Einkommen zur max. Ratenverpflichtung) würde vieles erleichtern. Ende 2021 lag der Zinssatz für ein 15-jähriges Fixzinsdarlehen bei 1,25 Prozent. Für denselben Kredit sind heute 3,9 Prozent zu bezahlen. Glücklich schätzen kann sich, wer vor wenigen Jahren einen Fixzinssatz vereinbart hat. Man straft damit gute und sehr gute Bonitäten. Personen, die bereits Immobilienbesitz haben – und nun eine Zwischenfinanzierung gar nicht leisten konnten. Eine Pensionistin beabsichtigt den Verkauf eines Reihenhauses in Bregenz und möchte stattdessen in eine passende Wohnung ziehen. Das war nicht möglich, solange das alte Haus noch nicht verkauft war, hätte sie eine Zwischenfinanzierung für die Wohnung aufnehmen müssen – für die Kreditvorgaben hat die Pension nicht gereicht – so kam der Kauf nicht zustande.

Höhere Nebenkosten

Eine weitere Änderung der Kreditvergaberichtlinien per 1. August 2022 betraf die Eintragung der Kreditfinanzierung im Grundbuch – auch wenn dies lediglich für eine kurzfristige Zeit benötigt wurde. Finanzierungsexperte Christian Hagspiel, Leiter des Wohnbau-Centers der Dornbirner Sparkasse erläutert: „Früher hätte man in so einem Fall ein Baukonto oder Zwischenfinanzierungskonto eröffnet – nun ist das ganze grundbücherlich zu besichern. Die Summe muss mit mindes-tens 15 Prozent Überdeckung besichert werden. Diese Pfandhöhe ist ans jeweilige Bezirksgericht zu entrichten. Ein Beispiel: Das wären bei 400.000 Euro Kreditsumme ein Betrag von 5520 Euro, der als weitere Nebenkosten zu
berücksichtigen ist.

Über die Ausnahmekontingente

Bei der Kreditvergabe verschaffen Ausnahmekontingente der Bankinstitute Spielraum, der sich allerdings gegenüber früher deutlich verringert hat. Banken haben im Rahmen dieser Kontingente einen Ermessensspielraum und können folgende Ausnahmen vergeben: Bei der Laufzeit von länger als 35 Jahre sind dies 5 Prozent, bei Überschreitung der Schuldendienstquote von 40 Prozent sind dies 10 Prozent und bei den Eigenmitteln dürfen bis zu 20 Prozent in das Ausnahmekontingent aufgenommen werden. Sowohl Bankberater(innen) als auch Finanzdienstleister(innen) können dazu detailliert informieren. Für Kund(inn)en wird es immer wichtiger, einen guten Marktvergleich und eine gute Finanzberatung zu erhalten – damit der Traum der
eigenen Immobilie realisiert werden kann.