Die kürzlich präsentierte Studie des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) wurde im Auftrag der Vorarlberger Landesregierung und in Kooperation mit der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) durchgeführt.

Ein Fazit der von FH-Dozent Dr. Wolfgang Amann und Dr. Alexis Mundt verfassten Studie: Wohnungen stehen aus verschiedenen Gründen leer. Von den 8500 leerstehenden Wohnungen sind nur 2000 sofort bezugsfähig. 2000 bis 4000 weitere könnten nach Renovierungen oder durch geänderte Gesetze aktiviert werden. Der größte Teil des Leerstands kann jedoch nicht sinnvoll dem Markt zugeführt werden: dies sind z. B. leere Immobilien in Abwanderungsgebieten, untergenutzte Zweit- oder Ferienwohnungen oder Wohnungen in schlechtem baulichen Zustand. Übrig bleibt ein kleinerer Teil an marktgängigen leer stehenden Wohnungen. Doch auch dieser Leerstand kann nicht über einen Kamm geschoren werden, so die Verfasser der Studie. Die Anschaffung zum Zweck der Vorsorge hat ganz andere Motive als der spekulative Wohnungskauf oder Leerstand, der aus Überforderung bei der Vermietung entsteht. Auch die Mindernutzung von Wohnungen und Häusern ist Teil der Leerstandsproblematik. Da die Ursachen für Leerstand so unterschiedlich sind, kann es auch keine Patentlösungen geben, um den ungenutzten Bestand einer Verwertung zuzuführen.

„Eine Rhomberg Anlegerwohnung steht niemals lange leer. Eine attraktive Lage, ansprechende Architektur und die hochwertige Ausstattung garantieren eine sichere Rendite.“

Tobias Vonach
Rhomberg Bau GmbH

Mehrere Vorarlberger Gemeinden und Regionen befassen sich schon seit Jahren mit Fragen des Wohnungsleerstands, insbesondere Bregenz, Hard, Lustenau, Dornbirn, Rankweil, Feldkirch, Frastanz sowie die Regionen Bregenzerwald, Vorderland-Feldkirch und Walgau. Eine Aufgabe der Studie war, die bestehenden „Mosaiksteine“ zu einem Gesamtbild zusammenzufügen und den Gemeinden zu helfen, mit ihren Ansätzen weiterzukommen. Eine Empfehlung der Studie lautet, die Leerstandsinitiative „Sicher Vermieten“, die das Land Vorarlberg gemeinsam mit der VOGEWOSI und der VEV initiiert hat, weiterzuführen. Eine Modernisierung des Mietrechtes, Maßnahmen gegen die touristische Kurzzeitvermietung (Airbnb), aber auch verpflichtende Leerstandsmeldungen oder eine moderate Leerstandsabgabe wurden als mögliche Maßnahmen abgefragt.

Wie Wohnungseigentümer „ticken“

Im Dezember 2017 wurde in Kooperation mit der Vorarlberger Eigentümervereinigung eine empirische Erhebung mit hohem Rücklauf unter deren Mitgliedern durchgeführt. Ziel war ein besseres Verständnis dessen, was Wohnungseigentümer veranlassen könnte, leer stehende Wohnungen zu vermieten. Drei Viertel der Eigentümer nicht selbst genutzter Wohnungen sind über 45 Jahre alt. Ein großer Teil ist durch Erbschaft in den Besitz der vermieteten Wohnung gekommen. Die laufenden Einkommen der Eigentümer (ohne Einkünfte aus der Vermietung) liegen im Durchschnitt der Gesamtbevölkerung. Die nicht selbst genutzten Wohnungen der befragten Eigentümer werden zum überwiegenden Teil vermietet. Als Gründe für die Vermietung dominieren die Ertragsabsicht und das Argument, das Kapital nicht ungenutzt liegen zu lassen. Beachtlich hoch ist aber auch das Argument des Zuverdienstes zur Pension. Für die meisten Eigentümer spielen Aspekte des Werterhalts und des Ertrags eine Rolle, es überwiegt jedoch ein defensives Anlageverhalten.

Meinung der Eigentümer

Ein erheblicher Teil der befragten Eigentümer hat Erfahrungen mit gewolltem Leerstand gemacht. Viele verzichten auf eine Vermietung „wegen schlechter Erfahrungen“ oder weil sie die Mieter als überbegünstigt wahrnehmen. Viele Eigentümer schrecken vor der Komplexität einer Vermietung zurück („ich möchte mich nicht mit Mietern ärgern“, „das Mietrecht ist zu kompliziert“, „der bürokratische Aufwand ist zu groß“). Häufig werden geringe Ertragsmöglichkeiten beklagt. Nur ein Viertel der befragten Eigentümer möchte weiter in dieses Geschäftsfeld investieren. Gleichzeitig wäre die überwiegende Mehrheit der Besitzer leer stehender Wohnungen bereit, diese unter geänderten Rahmenbedingungen zu vermieten. Die Änderungswünsche betreffen vorwiegend das Mietrecht, aber auch wirtschaftliche Anreize, insbesondere im Steuerrecht, sowie Hilfestellungen bei der Abwicklung von Vermietungen. Es fällt auf, dass Maßnahmen zur Erleichterung bei der Vermietung als wichtiger aufgefasst werden als Maßnahmen zur Ertragssteigerung. Gerade die Untersuchungen im Bregenzerwald haben gezeigt, dass ein hoher Anteil der leerstehenden alten Häuser geerbt wurde (82 %). Es besteht oft ein emotionaler Bezug zu diesen Gebäuden oder sie stehen im Besitz mehrerer Erben.

Mehr Information: www.vorarlberg.at