Wird eine Immobilie von einer Privatperson verkauft, so steht diese auch dafür ein, dass das Objekt keine Mängel aufweist.

Dieses sogenannte Gewährleistungsrecht kann allerdings bei Geschäften zwischen Privatpersonen teilweise oder ganz ausgeschlossen werden. „Ein Mangel liegt vor, wenn eine Immobilie nicht dem vereinbarten Zustand entspricht oder Abweichungen von normal vorausgesetzten Eigenschaften aufweist“, erläutert Janet Schneider, Immobilienberaterin bei der Hypo Immobilien & Leasing GmbH, Dornbirn. Bei älteren Gebäuden ist die Definition solcher Eigenschaften allerdings umstritten. Nicht selten entsprechen die Dimensionen von Leitungen in vielen Fällen nicht mehr heutigem Standard. Bei Unsicherheit ist der Käufer gut beraten, die Immobilie vor Vertragsunterzeichnung von einem Bausachverständigen begutachten zu lassen.

„Der Energieausweis kann nicht per Vertragsklausel
aus der Gewährleistung gestrichen werden.“

Janet Schneider
Hypo Immobilien & Leasing

Gewährleistungsausschlüsse in Kaufverträgen schützen den Verkäufer besonders beim Verkauf von älteren Objekten vor hohen Haftungsrisiken. Deshalb sollte der Käufer vor allem darauf achten, dass im Vertrag der Verkäufer für sämtliche baubehördliche Bewilligungen und Auflagen haftet. Janet Schneider: „Beim Energieausweis hingegen kann sich der Verkäufer keiner Gewährleistung entziehen, eine entsprechende Klausel im Vertrag wäre rechtsungültig.“ Von offenen Mängeln spricht man, wenn dem Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages Schäden bekannt sind oder auffallen hätten müssen, wie etwa ein zerkratzter Parkettboden, eine schadhafte Außenfassade etc. Auch im Grundbuch ersichtlichen Belastungen und Dienstbarkeiten gelten als erkennbare, „offene“ Mängel. Hier haftet der Verkäufer nur dann, wenn er ausdrücklich einer Mängelbehebung zugestimmt hat.