Der Altbau ist schön, bedarf aber dringend einer Auffrischung.
Und diese geht manchmal ans „Eingemachte“, sprich es tauchen Schäden auf,
mit denen nicht gerechnet wurde. Und manchmal
„mausert“ sich die Auffrischung dann zu einer Komplettsanierung.

Zudem ändern sich ja Wohnansprüche. Und ein Neubau ist nicht die einzige Möglichkeit, zeitgemäßen Komfort zu erreichen. Durch Aus- oder Umbau lassen sich auch im Altbau großzügige und komfortable Räume schaffen. Es gibt verschiedene Gründe, sich statt eines Neubaus für den Umbau eines alten Hauses zu entscheiden. Manchmal ist das Haus, indem man schon länger wohnt, ja genau das richtige – nur eben mittlerweile zu klein oder renovierungsbedürftig. Oder der Charme des Altbaus lockt, auch wenn dieser gerade etwas verblasst ist. Im Laufe der Jahre ist der Altbau eben zum hässlichen Entlein geworden. Damit daraus wieder ein schöner Schwan wird, bedarf es einiges an Nachdenken, Planen, Ideenproduktion. Denn eine Komplettsanierung bedarf unbedingt einer umfassenden Vorbereitung und Planung. Dabei ist es gleich, ob Elektrik oder Installationen erneuert, das Mauerwerk saniert werden muss oder ein Umbau mit Entkernung ansteht. Am Anfang sollte stets eine Bestandserhebung als Basis für alle Entscheidungen stehen. Das bedeutet, sich sämtliche Unterlagen, Aufzeichnungen, Pläne und sons-tige „Papiere“ (etwa alte Rechnungen etc.) zu beschaffen. Vom Gebäude muss es in der Regel einen Akt auf der Baubehörde geben. In diesem Akt ist die Geschichte des Gebäudes festgehalten und ergibt sich aus den Genehmigungsdaten der einzelnen Baubewilligungen.

Für einen Blick „unter die Oberfläche“ gibt es Sachverständige. Bei dem von ihm erstellten Gutachten zählen die Stabilität des Fundamentes und die Überprüfung der Mauerfeuchte zu den wichtigsten Teilbereichen. Wird ein Nässeschaden festgestellt, muss nachgeforscht werden, ob dieser aufgrund aufsteigender Feuchtigkeit oder aufgrund einer fehlerhaften Vertikalabdichtung entstanden ist. Ursache könnte beispielsweise schlecht abgeleitetes Regenwasser sein. Der Blick in den Keller verrät, ob überhaupt und wenn ja, welche Dämmung zum Erdgeschoß besteht, das ist wichtig für eine thermische Gesamtsanierung. Nicht zu vergessen der Blick auf die Kanalisation, um den Zustand der Abwasserverrohrung festzustellen.

Was zu prüfen ist

Bei der Fassade wird der Zustand der Außenhülle, besonders der Dämmung, überprüft. Bei der Dachkonstruktion wird die Tragfähigkeit der Balken und die Dichtheit des Daches festgestellt sowie die Anschlüsse an den Kamin, eventuelle Gaupen und Ähnliches kontrolliert und alles dokumentiert. Und last but not least wird der Sachverständige auch die Tragfähigkeit der Fußböden und Treppen überprüfen sowie Türen und Fenster genau inspizieren. Wild drauflos sanieren ist also keine gute Idee, denn die Maßnahmen müssen für das jeweilige Gebäude maßgeschneidert werden.

Neben den grundsätzlichen Informationen über die technischen Möglichkeiten müssen auch der finanzielle und der Zeitrahmen abgesteckt werden. Im Zentrum jedes Sanierungsvorhabens steht zunächst eine gründliche Planungsarbeit. Etwaige Fehler und Ungenauigkeiten wirken sich in dieser Phase besonders krass aus und ziehen nicht selten aufwendige und kostspielige Korrekturarbeiten nach sich. Es ist daher sinnvoll, einen Stufenplan zu entwickeln, der sich einerseits am Raumbedarf ausrichtet und andererseits die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel berücksichtigt.

Profi hilft bei Umsetzung

Ein tüchtiger Baumeister oder Architekt wird den Herrn des Umbaus dabei mit seiner langjährigen Erfahrung zur Seite stehen und gemeinsam zu Papier gebrachte Ideen später in eine bautechnisch praktikable und gleichermaßen optisch ansprechende Form verwandeln. Zudem können Gespräche mit verschiedenen Profis über die möglichen Ausbauvarianten zur Entscheidungsfindung beitragen – wichtig ist, dass zunächst die eigenen Vorstellungen eindeutig formuliert und an den Baupartner weitergegeben werden. Weiters sollte nach der Entscheidung für die Wohnraumerweiterung ausreichend Vorbereitungszeit eingerechnet werden. Als groben Richtwert, in dem die Vorarbeiten einschließlich Planung durchgeführt werden, geben Profis etwa ein halbes Jahr an.

Bevor jedoch mit der detaillierten Planung begonnen wird, sollte eine exakte Finanzübersicht geschaffen werden. Wie bei jedem größeren Bauvorhaben bewahrt eine exakte Kostenauflistung mit kalkulierten Reserven in der Größenordnung von etwa zehn Prozent der unbedingt notwendigen lnvestitionssumme vor unliebsamen Engpässen und verordneten Stopps des Vorhabens. Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist eine gewisse Ausgewogenheit zwischen Eigenmitteln und Fremdkapital. Hier ist empfehlenswert, einen guten Mix aus Erspartem, Bankkredit und Wohnbauförderung zu finden. Bausparkassen und AK bieten diesbezüglich ebenfalls günstige Finanzierungsmodelle in Form von langfristigen Darlehen. Für die Planung einzelner Arbeitsschritte und deren Ausführung sollte eine Liste erstellt werden, in der einerseits alle notwendigen Arbeiten, die man selbst leisten kann, und andererseits alle ausschließlich von Handwerksbetrieben auszuführenden Leistungen aufgeschrieben werden sollten.