In Zeiten wie diesen sollte der Optimismus nicht abgegeben werden, sondern gerade dieser entwickelt werden. Zeiten von gewinnbringenden, gut verzinsten Investitionen und Anlagen sind vorbei und auch noch nicht wieder in Sicht. Österreichische Anleger schauen wie allerorten auf Alternativen zu klassischen Finanzanlagen.

Lohnenswert sind nach wie vor Investitionen in Vorsorgewohnung. Neben steuerlichen Vorzügen dieser Art Anlage, denn Renditen werden trotz steuerlichen Änderungen solide erzielt, gibt es weitere interessante Fakten, die dafür sprechen.

Vorsorgen und anlegen

Eine Anleger- oder auch Vorsorgewohnung ist eine spezielle Eigentumswohnung. Zweck einer solchen Wohnung ist nicht die eigene Nutzung, sondern die Erzielung von Mieteinnahmen. Wichtig bei einem geplanten Immobilienkauf ist es, mehrere Objekte zu besichtigen. Denn es geht darum mit der Vorsorgewohnung durch Mieteinnahmen sowie der Steigerung des Wertes investiertes Kapital nachhaltig zu vermehren. Der investierte Geldwert wird so zum Sachwert, welcher Sicherheit in Krisen- und Inflationszeiten bietet.

Einige Vorteile

Wird eine Vorsorgewohnung erworben, werden finanzielle Ressourcen in sichere Werte investiert. Vorteilhaft ist, dass diese Art Wohnungen besonders stabile Erträge einbringt die völlig unabhängig von den Entwicklungen am Kapitalmarkt sind. Eine Banken- oder Finanzkrise würde demnach also nicht die Renditen, die mit einer Vorsorgewohnung erzielt werden, gefährden. Besonders interessant ist zudem, dass die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie dank der Indexklauseln vor Inflation geschützt sind, sprich nicht abgewertet werden. Beachtlich ist auch der Steuervorteil, den eine Vorsorgewohnung ihrem Besitzer bringt. Über die Möglichkeit, Umsatzsteuer enthalten ist, vollständig als Vorsteuer bei dem Wohnsitzfinanzamt rückerstattet zu bekommen, beraten Experten. Vorsicht ist im Hinblick auf diese Rückerstattung geboten. Denn, wenn die neu erworbene Vorsorgewohnung innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren veräußert werden soll oder selbst genutzt werden soll, kann es sein, dass die refundierte Umsatzsteuer anteilig an das Finanzamt zurückerstattet werden muss. Dem Besitzer ist es desweiteren möglich, den Gebäudeanteil der Wohnung jährlich mit einem bestimmten Prozentanteil abzuschreiben. So lassen sich die zu versteuernden jährlichen Mieteinnahmen effektiv kürzen. Außerdem kann die Küche, welche als Sonderausstattung gilt, mit zehn Prozent jährlich abgeschrieben werden. Sollte es sich um eine Vorsorgewohnung handeln, die fremdfinanziert wurde, ergäbe sich ein weiterer Steuervorteil für den Besitzer. Die Kreditzinsen würden für den Fall einer Fremdfinanzierung des Objekts als steuerlich absetzbare Kosten gelten. Dazu gehören ebenso die Kreditnebenkosten. Sollte sich ein Wohnungsmakler um die Vermietung kümmern oder auch ein Steuerberater hinzugezogen werden, so sind auch diese Kosten vom österreichischem Staat steuerlich anerkannt und kürzen somit die zu versteuernden Einnahmen aus dem Mietverhältnis.

Eigene Nutzung

Vorteilhaft kann aber ebenso die private Nutzung der Anlegerwohnung sein. Besonders ist hier, dass, wenn diese Wohnung privat genutzt wird, keine Miete gezahlt werden muss. Das liegt daran, dass statt der Mietzahlungen die Tilgung der Kredite, die sowieso für den Erwerb derselben nötig sind, getätigt wird. Hier ist allerdings nicht mehr der Vorsteuerabzug möglich, denn dafür müsste die Wohnung mehr als 20 Jahre vermietet werden (www.konsument.at/geld-recht).

Auch Nachteile

Neben den Vorteilen, die für den Erwerb und die Vermietung einer Wohnung als Form der Geld-anlage sprechen, gibt es auch Nachteile. Das größte Risiko, welches der Besitzer einer solchen Wohnung zu fürchten hat, ist der Leer-stand derselben. Für diesen Zeitraum werden keinerlei Einkünfte aus einer Vermietung erzielt. Sollte es sich um eine Fremdfinanzierung handeln, so müssen die Kredite bei dem jeweiligen Finanzinstitut auch bei einem Leerstand weiter abbezahlt werden. Außerdem sind weitere Kosten mit dem Besitz einer Anlegerwohnung verbunden. Um einen Leerstand zu vermeiden, empfiehlt es sich für den Wohnungsbesitzer eine professionelle Immobilienverwaltungsgesellschaft hinzuzuziehen. Diese kann sich effektiv um die Vermietung kümmern, sodass Leerstände meist auf diese Weise verhindert werden können. Problematisch an Leerständen ist, dass der Vermieter trotzdem die hohen Fixkosten in Form von Tilgungen etc. tragen muss, ohne dabei Einnahmen aus der Vermietung zu erzielen. Natürlich gilt es vor dem Kauf einer Wohnung zum Zwecke der Vorsorge beziehungsweise Geldanlage zu schauen, dass eine Wohnung in einem möglichst attraktiven Wohnviertel erworben wird. Damit die Immobilie auch wirklich eine zukünftige Wertsteigerung vorweist, muss sich selbstverständlich um die Instandhaltung beziehungsweise Pflege der Wohnung gekümmert werden. Das bringt Kosten mit sich, die vorher genau kalkuliert werden und den geplanten Einnahmen gegenüber gestellt werden sollten. Auch sollte unbedingt auf die Wahl des Mieters geachtet werden, denn mögliche Mietausfälle bei säumigen Mietern sind ein weitere Nachteil, den diese Investition mit sich bringt. Wie oben bereits angesprochen sollte darauf geachtet werden, dass die Wohnung mehr als 20 Jahre vermietet wird, um den Wegfall des Abzuges der Vorsteuer zu vermeiden. Neben der Vermietung an fremde Mieter kann es sinnvoll sein, die Vorsorgewohnung an die eigenen Kinder/das eigene Kind zu vermieten. Hierbei sollte man jedoch darauf achten, dass der Kredit bereits getilgt ist oder die Kinder sich entsprechend durch die Zahlung der Mietrate an der Kredittilgung beteiligen.

Hohe Kaufpreise

Natürlich sind die Immobilienpreise hoch, trotzdem lohnt sich ein Kauf. Der Besitzer sollte darauf achten, dass die zu erwartende Kaltmiete über den fälligen Kosten für den Kredit beziehungsweise dem Darlehen liegen, um attraktive Gewinne erzielen zu können. Für den Kauf einer Vorsorgewohnung ist es empfehlenswert auf kurzfristige Krisen in der Immobilienbranche zu achten, da die Wohnung dann zu einem besonders attraktiven Preis gekauft werden kann. Hinsichtlich der Wohnungsgröße sind zwei bis drei Zimmern flexibel nutzbar, so lassen sich die Wohnungen im Normalfall problemlos auf dem österreichischem Wohnungsmarkt vermieten.