Im Rahmen der persönlichen Pensionsvorsorge sind Anlageimmobilien
für viele Vorarlberger schon immer ein wichtiger Baustein.
Je mehr Geld die Notenbanken drucken und je höher sich die Staaten verschulden,
desto mehr gewinnt diese Anlageform an Bedeutung.

Wer in Immobilien inves-tierte, lag als Anleger zuletzt meist richtig. Es wurden Zuwächse erreicht, die Sparkonten in der Regel längst nicht mehr bieten. Die Immobilienpreise in Österreich sind immer noch im Aufwind. Das zeigt etwa der von der OeNB (Oesterreichische Nationalbank) veröffentlichte Wohnimmobilienpreisindex. Dieser gibt an, in welchem Ausmaß sich die Immobilienpreise in Österreich ändern. Die Corona-Krise hat dem jüngsten Immobilienboom nicht geschadet – im Gegenteil: Der Preisanstieg hat sich zuletzt weiter beschleunigt.

Preisanstieg

Nach einer Jagd auf Einfamilienhäuser sind nun gebrauchte Wohnungen, insbesondere in kleineren Städten, im Visier. Immer mehr Familien schaffen Wohneigentum mithilfe günstiger Finanzierungen und Anleger kaufen im Zweifelsfall lieber Immobilien, bevor sie sich Aktien zuwenden. Ländliche Gegenden mit guter Verkehrsanbindung sind dabei Trumpf. Preisanstiege bei neuen Eigentumswohnungen stehen 2021 in Vorarlberg noch stärkeren Anstiegen bei Einfamilienhäusern und gebrauchten Wohnungen gegenüber, während sich die Mieten rückläufig entwickeln. Zuletzt ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Feldkirch um mehr als sieben Prozent auf 2.936,40 Euro besonders stark angestiegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt aktuell in Bludenz bei 343,34 Euro, während in Dornbirn bereits 542,24 Euro und Bregenz 521,88 Euro zu bezahlen sind.

Lohnende Investition?

Befürchtungen, dass der Immobilienmarkt zusammenbricht, werden immer mal wieder laut. Lohnend sind Investments in Anlageimmobilien, aus derzeitiger Sicht bieten sie Inflationsschutz, da die Mieterträge an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind. Die Attraktivität einer Anlegerwohnung hängt von Mietrendite, Kreditzinsniveau, Lage und auch der jeweiligen steuerlichen Situation der potenziellen Anleger ab. Die größten Chancen liegen in der Wertsteigerung der Immobilie sowie einer möglichen Schuldenentwertung durch Inflation. Die größten Risiken einer fremdfinanzierten Anlegerwohnung liegen in stärkeren Zinsanstiegen, möglichen Leerständen und einem Preisverfall der Immobilie. Letzteres kann auch eine langfristige Folge einer unattraktiven Stadtentwicklung sein. Deshalb sollte die Abgaben- und Steuerpolitik im Auge behalten werden. Immobilienschnäppchen sind selten. In der Regel sind Anleger bereits erfolgreich, wenn sie mit einem gewissen Eigenmittelanteil (über 25 Prozent des Kaufpreises) eine qualitativ hochwertige 2-Zimmer-Wohnung in guter Lage zu marktüblichen Preisen kaufen.

Wettbewerb am Markt

Eine Anlegerwohnung ist eher als Kapitalanlage gedacht, während es bei der Vorsorgewohnung darum geht, laufende Einnahmen zu erzielen, um daraus Gewinn zu ziehen. Daran hat sich – zumindest bislang – auch in Zeiten der Corona-Pandemie nichts geändert. Immobilienkäufer und Häuslebauer können vorerst aufatmen. Noch sind am Kreditmarkt die infolge von Corona drohenden „Spätfolgen“ nicht eingetreten. Dies ist auf die massiven Interventionen von Staaten und Notenbanken zurückzuführen, deren Geldspritzen zwischenzeitlich die Finanzmärkte beruhigt haben und auch die Geld- und Kapitalmarktzinsen weitgehend niedrig halten. Allerdings haben die Kreditinstitute auf breiter Basis bonitätsrelevante Faktoren entweder verschärft oder eingeführt.
Aktuell befinden sich die Kreditzinsen aber weiter auf einem äußerst niedrigen Niveau. Dies zeigt auch die Entwicklung aktueller Marktstichproben. Über das Jahr 2021 sind die durchschnittlichen Nettozinsen zumindest noch leicht gesunken. Das zeigt auch wiederum den enormen Wettbewerb, der am Markt für Immobilienkredite in Österreich vorherrscht. Zusätzlich wird das Angebot bei den langfristigen Fixzinssätzen einerseits immer vielfältiger, andererseits verzichten Kreditinstitute teilweise auf die Vergabe von Fixzinskrediten, da sie das bilanzielle Zinsänderungsrisiko nicht tragen wollen. Alle diese Entwicklungen führen dazu, dass eine breite Marktkenntnis Voraussetzung ist, wirklich das beste und richtige Kreditmodell zu einem bonitätsgerechten Zins herauszufiltern. Hier hilft die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Wohnbau-Finanz-Experten, der über einen österreichweit umfassenden Marktüberblick verfügt.

Prognosen

Wie sich die Immobilien in den kommenden Jahren entwickeln werden, ist extrem schwer zu prognostizieren, weil vieles davon abhängt, ob überhaupt und um wie viel Prozent die Leitzinsen angehoben werden. Wer trotz der deutlich gestiegenen Preise eine Immobilie ausgemacht hat, die er für eine gute Kapitalanlage hält, sollte vor dem Kauf darum einiges beachten. Zunächst einmal ist es wichtig, die Eigenkapitalrendite auszurechnen. Diese stellt das eingesetzte Kapital ins Verhältnis zum Gewinn aus der Vermietung. Ziel muss sein, dass zumindest Zinsen und Tilgung durch Mieteinnahmen getragen werden.

Objekt eingehend prüfen

Umso genauer müssen Interessenten vor dem Kauf hinsehen und beispielsweise die letzten Protokolle von Eigentümer-versammlungen unter die Lupe nehmen: Hat die Eigentümergemeinschaft einen auskömmlichen Rücklagetopf angespart? Wurde in den vergangenen Jahren saniert oder stehen umfängliche Arbeiten etwa an Dach und Fassade an? Gibt es größere bauliche Probleme im Haus, etwa mit feuchten Wänden? Auch den Mieter sollten Kapitalanleger rechtzeitig kennenlernen.

Guter Rat vom Fachmann

Roberto Maier
Immo-Agentur

Wer im Alter weitgehend sorgenfrei wohnen möchte, sollte seine Immobilie möglichst schuldenfrei abbezahlt haben. Auch Anlagewohnungen die eine Rendite abwerfen, können eine allfällige Pensionslücke schließen. Ob jemand seine Abfertigung und Ersparnisse in eine Anlagewohnung – die später z. B. dem Enkel zugutekommt – investiert oder eine andere Form wählt: Grundlage für einen sorgenfreien Lebensabend ist stets eine solide Finanzierung unter Einberechnung aller späterer Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen. Als professionelle Immobilienvermittler stehen wir oft vor der Aufgabe, Häuser und Wohnungen auf ihre Teilbarkeit, den Umbau für etwaige Pflegepersonen, oder den Verkauf einer Bestandsimmobilie zum Erwerb einer barrierefreien Wohnung zu prüfen. Kontaktieren Sie uns gerne!