Laut österreichischem Gesetz werden Sie nicht automatisch Eigentümer einer Immobilie, wenn Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, den Kaufpreis bezahlen und die Immobilie übernehmen.

Um Ihre Immobilie rechtmäßig zu besitzen, müssen Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden. Den Grundbuchs-auszug Ihrer zukünftigen Immobilie mit allen Eintragungen sollten Sie sich bereits im Vorfeld genau ansehen und sich am besten von einem Experten beraten lassen. Im Grundbuch sehen Sie die Eigentumsverhältnisse und andere Rechte, die Ihre Liegenschaft betreffen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Liegenschaften eingetragen sind. Es besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Im Hauptbuch besteht für jede Liegenschaft eine Grundbucheinlage, die in drei Blätter, Gutbestandsblatt, Eigentumsblatt und Lasten-
blatt, unterteilt ist. Jede Liegenschaft hat eine eigene Einlagenzahl. Im Gutbestandblatt ist die Liegenschaft kurz beschrieben, mit ihrer Größe und ihrer Widmungsart sowie allen mit der Liegenschaft verbundenen Rechte und Beschränkungen. Aus dem Eigentumsblatt können Sie ablesen, wer Eigentümer ist, ob es mehrere Eigentümer und eine Rangordnung gibt, falls die Immobilie verkauft werden soll. Das Lastenblatt enthält die mit der Liegenschaft verbunden Belastungen, wie Pfandrechte (Hypotheken), Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte) sowie Veräußerungs- und Belastungsverbote. Da das Grundbuch ein öffentliches Register ist, kann jeder Interessierte Auskünfte bekommen. Mündliche Auskünfte sind kostenlos.

Ins Grundbuch eintragen lassen

Rechtmäßiger Besitzer einer Liegenschaft können Sie nur durch den Eintrag im Grundbuch werden. Beim Grundbucheintrag gilt das Prioritätsprinzip. Wer früher eingetragen ist, ist rechtlich stärker abgesichert. Damit Sie als Käufer kein Risiko eingehen, sollten Sie die Immobilie erst bezahlen, wenn Sie einen so genannten Rangordnungsbescheid, den das Gericht ausstellt, vom Verkäufer bekommen. Die Unterschrift auf der Rangordnungserklärung muss notariell beglaubigt sein.

Belastungen im Grundbuch

Die Belastungen sind im C-Blatt, Lastenblatt, angeführt. Zu diesen Belas-tungen zählt das Veräußerungsverbot. Es gibt gesetzliche, richterliche und rechtsgeschäftliche Veräußerungsverbote. Ohne Zustimmung einer im Grundbuch angegeben Person, oder Institution kann die Liegenschaft nicht verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden. Ein gesetzliches Veräußerungsverbot gibt es zum Beispiel bei geförderten Eigentumswohnungen zugunsten der Landesregierung. Das soll verhindern, dass Eigentümer geförderte Eigentumswohnungen schnell und profitabel weiterverkaufen. Der Verkauf der Wohnung ist nur mit der Zustimmung der Förderstelle des Bundeslandes unter bestimmten Auflagen möglich. Zwischen Familienmitgliedern und nahen Verwandten kann ein vertragliches Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart werden. Ohne Zustimmung des Familienmitglieds kann jemand eine Liegenschaft weder verkaufen, noch mit einer Hypothek belasten. Solange dieses Verbot im Grundbuch eingetragen ist, ist es auch schwierig ein Pfandrecht auf die Liegenschaft zu erwirken. Eine weitere Belastung im Grundbuch ist das Vorkaufsrecht. In der Praxis wird es Familienangehörigen eingeräumt, damit ein Besitz in der Familie bleibt. Wenn eine Immobilie durch ein Vorkaufsrecht belastet ist, muss er Eigentümer die Immobilie zuerst den Vorkaufsberechtigten zum Kauf anbieten. Der Vorkaufsberechtigte hat 30 Tage Zeit dieses Recht, zu den gleichen Bedingungen und Preis wie der Kaufinteressent, in Anspruch zu nehmen. Im Grundbuch ist das Pfandrecht eingetragen. Das Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek genannt. Hypotheken werden ins Grundbuch eingetragen und dienen Gläubigern, das sind meistens Banken, ihre Geldforderung abzusichern. Wenn zum Beispiel der Schuldner seine Kreditrate nicht bezahlt, kann die Bank als Gläubiger die Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen und ihre Geldforderungen durch die Versteigerungserlöse decken. Wer eine Immobilie, die mit einer Hypothek belastet ist, kauft, der kauft auch die Hypothek mit. Um einer zusätzlichen finanziellen Belastung zu entgehen, sollten Sie dafür sorgen, dass durch den Kaufpreis die Schulden gedeckt werden, oder die Immobilie dementsprechend günstig ist. Zu guter Letzt können im Grundbuch Dienstbarkeiten oder Servituten eingetragen sein. Eine Dienstbarkeit oder ein Servitut ist ein beschränktes Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Wenn eine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist, zum Beispiel das Recht des Nachbarn, das Grundstück zu überqueren oder eine Wasserleitung durchzulegen, bleibt diese vom Eigentümerwechsel unberührt. Sie als Käufer müssen also ebenfalls das Wegerecht gewähren. Ein besonderer Fall sind persönliche Dienstbarkeiten. Sie stehen nur einer ganz bestimmten Person zu. Dieses Recht endet daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Dazu gehören unter anderem der Fruchtgenuss, oder das Gebrauchsrecht. Der Fruchtgenuss räumt das Recht zur unbeschränkten Nutzung inklusive Erträge einer Sache ein. Zum Beispiel darf jemand einen Wald bewirtschaften und das Holz entweder selbst verwenden oder Verkaufsgewinne behalten. Ein Gebrauchsrecht könnte ein lebenslanges Wohnrecht sein. Bei Immobilienkäufen gibt es rechtlich viel zu beachten. Am besten lassen Sie sich beraten, bevor Sie einen Kaufvertrag abschließen.