In Zeiten geringer Zinsen ist Immobilieneigentum für junge Menschen eine Option, um Besitz zu begründen. Zum einen hat Vorarlberg für 2019 erneut stärkste Mietanstiege zu verzeichnen. Nur noch knapp unter der 15-Euro-Marke liegen die Städte insgesamt im wirtschaftlich starken Bundesland: Mieter in Dornbirn zahlen im Median 14,80 Euro (plus zwei Prozent) für den Quadratmeter. In der Landeshauptstadt stiegen die Mieten gegenüber 2018 um sechs Prozent auf 14,20 Euro. Die angespannte Situation in Sachen Wohnen ist kein Geheimnis und es ist kein „Heilmittel“ gefunden. Die Tatsache, dass in der Regel nur befristete Mietverträge angeboten werden, befördert im weiteren, dass die Vorarlberger traditionell das Wohnen im Eigentum anstreben. Viele sehen dies zudem als Altersvorsorge an, um in der Pension bei eingeschränktem Einkommen nicht noch Mietbelastungen tragen zu müssen.

Teures Eigentum

Die Statistiken zeigen, dass im Bundesland vor zehn Jahren der durchschnittliche Preis bei Wohnungsverkäufen bei rund 2246 Euro pro Quadratmeter lag, mussten 2018 im Schnitt rund 3861 Euro berappt werden. Wohnen ist zum Luxus geworden, da macht es Sinn, sich rechtzeitig um Eigentum zu bemühen. Denn schon der Volksmund sagt: Nur der frühe Vogel fängt den Wurm. Die Entscheidung zwischen einem Haus oder einer Wohnung hängt vor allem von der jeweiligen persönlichen Lebenssituation ab. Ein Haus gewährt mehr Freiraum, bringt aber auch eine Menge Arbeit mit sich. Der Pflegeaufwand für eine Wohnung ist zwar geringer als für ein Haus, doch dafür muss man sich in der Regel mit einer Eigentümergemeinschaft arrangieren. Familie und Beruf haben meist Einfluss auf die Entscheidung darüber, ob Wohnen in der Stadt oder auf dem Land passend ist. Soll gebaut werden, beginnt die Suche nach dem Grundstück, soll gekauft werden nach der Wohnung über Makler oder in eigener Initiative. Ist die Suche erfolgreich gewesen, geht es ums liebe Geld. Damit sich Bauträume nicht in Luft auflösen ist es notwendig, zunächst die passende Immobilienfinanzierung zu erschließen. Schlüssel dazu sind Information und Geduld. Fragen sind zu beantworten wie: Welcher Kredit lohnt sich? Wie viel Geld gilt es zu sparen? Ist Kaufen oder Bauen die bessere Lösung? Welche Banken bieten die besten Angebote? Welche Kreditdauer sollte angestrebt werden? Im Endeffekt spielt bei einer Baufinanzierung die eigene Situation die größte Rolle. Vergleiche helfen. Entsprechende Rechner und Plattformen im Internet unterstützen dabei. Oder man wendet sich an einen Berater seines Vertrauens.

Zahlbare Raten

Eine der ersten Fragen, die bei der Suche nach der Finanzierungsvariante beantwortet werden muss, ist jene der monatlichen Raten, die für den Interessenten leistbar sind. Designierte Häuslebauer und Wohnungseigentümer sollten demnach zunächst prüfen, wie hoch die Raten sein dürfen. Ausgangspunkt für die Berechnung der möglichen Kreditrate ist eine genaue Haushaltsführung. Idealerweise werden alle monatlichen Ausgaben – für Lebensmittel, Versicherungen, Auto, Miete, Wohnnebenkosten etc. aufgelistet. Als Faustformel gelten 750 Euro pro Monat für eine Person, 250 Euro für jedes weitere Familienmitglied. Für eine solide Finanzierung müssen demnach zuerst die wichtigsten Eckdaten abgesteckt werden. Das erfordert einiges an Wissen und Erfahrung. Deshalb sollte ein Bankberater involviert werden. „Eine feste Basis für langfristig gute Kundenbeziehungen ist ein offenes und abwägendes Gespräch zwischen Bau- oder Kaufwilligen und Berater. Dabei muss ehrlich abgeklärt werden, welche Kosten- bzw. Ratenvorstellungen der Kunde hat und wie viel an Eigenmitteln er beisteuern kann“, erklärt etwa Christian Hagspiel, Leiter der Wohnbaufinanzierungsabteilung bei der Dornbirner Sparkasse. Der erste Weg nach dem Finden von Grundstück oder Wohnung sowie der eigenen Aufstellung von Einnahmen und Ausgaben muss also zur Bank führen, um zu erfahren, welche Summe aufgrund der Bonitätsfeststellung bewilligt werden kann. Wenn dieser Grundstein gesetzt ist, kann das „Finanzkleid“ für das Traumobjekt maßgeschneidert werden. Hinterfragt werden sollte, ob die Schaffung der eigenen vier Wände tatsächlich in den Lebensplan passt. Zudem sollte vorausschauend gedacht werden: Wie lange will ich selbst im Haus wohnen? Soll das bis ins hohe Alter sein, muss an Notwendigkeiten wie Barrierefreiheit gedacht werden. Oder: Ist ein Keller notwendig? Können Raumgrößen später verändert werden?

Eigenkapital

Je besser das „Vorbereitungs-paket“ geschnürt wird, desto leichter wird der Weg zum Wohneigentum. Finanzierungen für Wohnraum laufen bis zu 35 Jahre. „In dieser Zeit kann viel Unerwartetes geschehen – etwa Renovierungen. Oder die Lebensumstände ändern sich infolge von Arbeitslosigkeit, Wegfall von Familienbeihilfe oder Krankheit. Auch solche Dinge sind in Betracht zu ziehen. Wichtig ist es, dabei auch daran zu denken, dass die Kosten für den Bau oder die Wohnung weitaus höher sind als zunächst gedacht. „Eigenkapital sollte jedoch vorhanden sein. 20 Prozent Eigenmittel braucht es mindestens, denn die Sparkasse finanziert nur den Wohnungswert“, sagt Hagspiel. Der Preis für Haus oder Wohnung ist nur ein Teil der Kosten, die insgesamt aufzubringen und gegebenenfalls zu finanzieren sind. Eine Reihe von Personen (Makler, Architekten, Notare usw.) wollen ihren Lohn, Kosten für Kaufvertragserstellung fallen an. Da braucht es Eigenkapital. Manch einem Interessenten muss deshalb auch empfohlen werden, einige Jahre weiterzusparen. „Wer den Wohntraum verwirklichen will, der wird sein Sparziel konsequent verfolgen“, ist Christian Hagspiel sicher. Die Bandbreite der Sparmöglichkeiten muss ebenfalls individuell den Kundenwünschen angepasst werden. Das beginnt beim klassischen Sparbuch, geht über das Bausparen und reicht bis zu Fonds oder Versicherungen.

Eigenmittel planen

Den passenden Finanzierungsmix zu finden ist nicht leicht. Und auch der Einsatz der Eigenmittel will richtig geplant sein. Da es sich bei der Entscheidung für ein Eigenheim meist um eine Entscheidung fürs Leben handelt, sollte auch die Auswahl der Finanzierung gut überlegt werden. Eine solide Basis ist die realistische Aufstellung aller mit dem Immobilienerwerb oder Hausbau verbundenen Kosten. Vorbereitet werden sollte die oben genannte detaillierte Aufstellung aller monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Eigenmittel sind wichtiges Element einer gesunden Finanzierung. Damit kein Geld verschenkt wird, sollte sich der Wohnungsbesitzer oder Häuslebauer in spe vorab über Förderbedingungen informieren. Auch bei Sanierungen ist es wichtig, im Vorfeld abzuklären, was eigentlich zu tun ist, um eine Wohnwerterhöhung zu erreichen. „Eine solide Diskussion mit Bank und Energieberater stellt sicher, dass sich die Investitionen auch langfristig rechnen“, empfiehlt Hagspiel.

Der Mix macht es

Finanzierungen bestehen aus einem Mix von Eigenmitteln (Ersparnisse), Krediten und Fördermitteln. Ist alles geklärt, steht die Entscheidung an, ob ein Kredit zu Fix- oder variablen Zinsen besser ist. „Wir bieten Laufzeiten von bis zu 15 Jahren an. Unsere Empfehlung ist: Nicht nur auf ein Pferd zu setzen. Also: kombinieren. Mit dem Fixzins kommt man durch alle Lebenslagen. Beim variablen Zins sind Sondertilgungen möglich. Deshalb empfehlen wir 1/3 der erforderlichen Summe zu variablen und 2/3 zu fixen Zinsen festzumachen“, sagt der Sparkassen-Wohnbauexperte.

Neues oder Gebrauchtes

Gebrauchte Immobilien sind zwar oft preisgünstiger als Neubauten, doch sind hier häufig noch Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Vor dem Kauf überprüft am besten ein Experte die Bausubstanz auf versteckte Mängel. Zudem sollte man sich beim Kauf einer gebrauchten Immobilie Protokolle der Eigentümerversammlungen und Handwerkerrechnungen der vergangenen Jahre zeigen lassen, um den Zustand der Immobilie besser bewerten zu können.