Das ideale Grundstück stellt den unerlässlichen Ausgangspunkt jedes Bauvorhabens dar. Flächen sind nirgendwo unendlich vorhanden. Und nur den wenigsten fällt es ohne eigenes Zutun – etwa über eine Erbschaft – zu. Der Kauf des Grundstücks will daher gut geplant sein.

Mittlerweile ist die Suche im Internet in der Immobilienbranche üblich. Das gilt auch für Grundstücke. Auch ein Makler kann die Suche erheblich erleichtern. Ein Anbieter von Bauplätzen können Gemeinden sein, da sich kommunale Grundstücke häufig in deren Besitz befinden. Zudem befindet sich viel Grundbesitz auch in Kircheneigentum. Eine weitere Anlaufstelle sind sogenannte Bauträger. Diese verschaffen dem Erwerber das Eigentum an einem Grundstück und an dem Gebäude, welches sich darauf befindet. Die Suche kann erheblich erleichtert werden, indem die gefundenen Grundstücke im Vorfeld auf Satellitenbildern angesehen werden. Damit kann sich der zukünftige Grundbesitzer einen ersten Eindruck vom Gelände verschaffen. Für das eigene Bauvorhaben ist insbesondere das Bauland bzw. der Bauplatz relevant. Hier muss unterschieden werden zwischen dem tatsächlichen Bauland und dem sogenannten Bau-erwartungsland. Während auf dem Bauland zweifelsfrei gebaut werden kann, steht beim Bauerwartungsland die Entscheidung, ob das Grundstück bebaut werden kann, noch aus. Die Entscheidung kann durchaus einige Jahre auf sich warten lassen.

Befristete Widmungen

Allerdings: Beim Kauf eines unbebauten Grundstückes gilt in Vorarlberg eine Bebauungspflicht von zehn Jahren. Wird innerhalb dieser Frist (aus welchen Gründen auch immer) nicht gebaut, kommt es zur Rück- bzw. Umwidmung. Das Gesetz sieht hier keine Entschädigungspflicht für den Eigentümer vor. Die Bebauungspflicht gilt für Grundstücke, die größer als 800 Quadratmeter sind. Ausnahmen gibt es im Rahmen der Weitergabe von Grundstücken innerhalb der Familie.

Verdichtungszonen

Erstmals gibt es seit dem Vorjahr in Vorarlberg sogenannte Verdichtungszonen. In diesen Zonen, die „aufgrund ihrer Lage und Beschaffenheit besonders für eine verdichtete Bebauung geeignet sind“, wird ein Mindestmaß an baulicher Nutzung festgelegt. Für Grundstücke in Verdichtungszonen gilt eine zehnjährige Frist, innerhalb welcher das Grundstück bebaut werden muss – andernfalls kann es entschädigungslos umgewidmet werden. Dem Eigentümer wird vor Umwidmung das Recht eingeräumt, der Gemeinde das Grundstück zu veräußern.

Richtige Lagen

Die Wahl der richtigen Lage bestimmt sich vor allem durch die eigenen Vorstellungen über das ideale Grundstück beziehungsweise die eigenen vier Wände. Diese entscheidet sich etwa dadurch, ob eine ruhige Wohnlage gewünscht ist oder ob das Grundstück möglichst zentral gelegen sein soll, ob die Anbindung an die Öffis wichtig ist oder ob der Grundstücksbesitzer nicht eher Wert darauf legt, dass Kindergarten oder Schule zu Fuß für den Nachwuchs erreichbar sind. Auch die Distanz zu den Einkaufsmöglichkeiten kann eine Rolle spielen, ebenso wie die Nähe zum Arbeitsplatz.

Windrichtung

Ein weiterer Faktor sind potenzielle Lärmquellen wie landwirtschaftliche Betriebe oder Gewerbegebiete mit regem Lkw-Verkehr, aber auch Baugebiete oder Gegenden in unmittelbarer Nähe von Durchfahrtsstraßen. Nicht immer können die Belästigungen auf den ersten Blick erkannt werden, daher sollte das Grundstück an verschiedenen Tagen – und zu verschiedenen Tageszeiten – besucht werden. Dadurch steigt die Chance, unterschiedliche Windrichtungen kennenzulernen. Diese spielen nicht nur eine wichtige Rolle bei Lärm-, sondern auch bei Geruchsbelästigungen durch Klärwerke oder Müllbeseitigungsanlagen. Nicht zuletzt verdient das Straßennetz um das Grundstück herum Beachtung. Kaum befahrene Seitenstraßen etwa haben eine geringere Lärmbelästigung als große Zufahrtsstraßen in das Wohngebiet hinein. Auch die Gesamtlänge der umliegenden Gehwege spielt eine Rolle, da der Besitzer des Grundstücks für eine gefahrlose Begehbarkeit des Gehweges Sorge trägt.

Die Nutzung

Auch die gewünschte Nutzung des Wunschgrundstücks sollte Beachtung finden. So sind die Grundstücke entweder für reine Wohnnutzung, für Misch-nutzung (zu Wohn- und Gewerbezwecken – die das Wohnen jedoch nicht beträchtlich stören dürfen) oder ausschließlich für gewerbliche Nutzung vorgesehen. Wenn der Grundstücks-
eigentümer etwa plant, in seinem zukünftigen Wohnhaus eine Praxis zu eröffnen, sollte im Vorfeld geprüft werden, ob dies auf dem Grundstück möglich ist. Der Bebauungsplan gibt hierzu Auskunft.

Die Neigung

Der Neigung des Grundstücks kommt eine besondere Bedeutung zu. Diese sollte nicht nach Augenmaß geschätzt, sondern durch ein fachmännisches Nivellement ermittelt werden. Bei einem ebenen Grundstück kann darüber nachgedacht werden, auf einen Keller zu verzichten und stattdessen „in die Höhe“ zu bauen. Anders sieht es bei leichter bis mittlerer Hanglage aus, hier ist ein Keller bzw. ein Untergeschoß dringend zu empfehlen – wenn es für den Eigengebrauch nicht benötigt wird, kann dort eine Anliegerwohnung untergebracht werden, die zusätzliche Mieteinnahmen verspricht oder dem älteren Nachwuchs als Unterkunft dient. Bei starken Hanglagen kommen neben handfesten Problemen zusätzliche Mehrkosten auf den Bauherren zu. So muss etwa der Zugang in Form einer Treppenanlage eigens für das Bauvorhaben erschlossen werden. Dafür wird der Eigentümer mit einer schönen Aussicht über die anderen Gebäude hinweg belohnt und kann eine Dachterrasse errichten. Allerdings sollten Grundstücke an steiler Nordlage vermieden werden – nur selten schafft es die Sonne bis dorthin.

Hausbau

Bevor der Hausbau beginnen kann, muss das Grundstück noch erschlossen werden. Damit sind neben den Straßen und Wegen um das Grundstück herum insbesondere die Anschlüsse an die Kanalisation sowie Gas-, Wasser- und Stromversorgung gemeint.

Belastungen

Einige Grundstücke sind mit sogenannten Belas-tungen versehen. Dies können zum Beispiel Überleitungsrechte von Energieversorgern oder Wegerechte sein. Ein Blick in das Grundbuch verschafft hier die nötige Klarheit. Auch Altlasten können die Freude am vermeintlichen Traumgrundstück verderben. Dabei handelt es sich um chemische Rückstände oder Altöl auf dem Gelände. Da die Sanierungskosten sehr teuer werden können, ist es ratsam, sich vor den Kauf zu informieren.