Ein altes Häuschen gekauft? Oder ererbt?
Ob es tatsächlich ein Schätzchen ist –
das erweist sich erst bei näherer Inaugenscheinnahme.
Meist wird eine notwendige Sanierung „diagnostiziert“.

Heutzutage ist der Traum vom eigenen Häusle nicht immer mit dem Bau einer neuen Immobilie verbunden. Alte Fachwerkhäuser oder verträumte Häuser am Land steigen in der Beliebtheit und stellen eine hervorragende Alternative zum Bau dar. Eine Komplettsanierung sollte kein Problem werden, bedarf jedoch der Vorbereitung und umfassenden Planung. Zunächst sollte geklärt werden: Sanieren, renovieren oder modernisieren? Sanierung ist angesagt, wenn ein Schaden am Gebäude zu beheben ist. Muss etwa Schimmel in Innenräumen beseitigt werden, spricht man von einer Schimmelsanierung. Auch Feuchteschäden, Risse im Außenputz, Löcher in der Dachhaut sind typische Sanierungsfälle.

Ursprungszustand wiederherstellen

Ziel einer reinen Sanierung ist es, den ursprünglichen Bauzustand wiederherzustellen – so wie vorm Schadensfall. Ein Mangel wird durch Reparatur beseitigt. Auch bei Renovierungen wird in gewisser Weise ein ursprünglicher Zustand wiederhergestellt. Allerdings geht es nicht um Baumängel, die man zwangsläufig beseitigen muss, um weiteren Schaden abzuwenden, sondern eher um optische Verschönerungen. Alte Bauteile, die sich im Laufe der Jahre oberflächlich abgenutzt haben, werden durch die Renovierung wieder „aufgefrischt“. Man spricht auch von Schönheitsreparaturen. Der Klassiker unter den Renovierungen ist das Tapezieren oder Streichen der Wohnungsinnenwände. Auch die Verlegung neuer Bodenbeläge gehört zu den Renovierungen. Und was bedeutet Modernisierung? Dabei geht es um mehr, als einen Schaden zu beheben und den alten, funktionsgerechten Zustand wiederherzustellen. Genauer gesagt muss für eine Modernisierung nicht einmal ein baulicher Schaden vorliegen. Ziel ist es vielmehr, Gebäudeteile zu verbessern, diese auf den jeweils neuesten baulichen Stand zu bringen, ihren Nutzwert zu erhöhen.

Zinsproblematik

Bedacht werden sollte in Zeiten von extrem niedrigen Zinsen, dass steuerliche Vorteile höhere Kaufpreise durchaus wettmachen können. Wenn es dem Käufer möglich ist, monatlich zusätzlich ein paar hundert Euro zur Tilgung draufzulegen, um die Raten bis zur vollständigen Entschuldung zurückzahlen zu können, dann lohnt sich die Anschaffung einer Vorsorgewohnung jedenfalls. Um keine Steuernachzahlung zu riskieren, muss sich die Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen nach spätestens 20 Jahren rechnen, höchstens jedoch binnen insgesamt 23 Jahren nach der erstmaligen Vermietung. Alles andere gilt als sogenannte Liebhaberei. Anleger von Vorsorgewohnungen, bei denen absehbar ist, dass es sich um Liebhaberei handelt, sollten sich Einnahmen und Kosten genau ansehen. Es reicht vielleicht die Miete zu erhöhen, wenn diese im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen günstiger ist. Ansonsten sollte man rechtzeitig eine Selbstanzeige machen. Diese muss erfolgt sein, bevor die Finanz aktiv wird. Spätest möglicher Zeitpunkt ist bei Eröffnung einer Prüfung durch die Finanz, wobei in diesem Fall bei Steuernachzahlungen schon wesentliche Zuschläge zu bezahlen sind.

Bestandserhebung wichtig

Egal, ob die Elektrik oder Installationen erneuert werden muss, das Mauerwerk saniert oder ein Umbau mit Entkernung notwendig wird – stets sollte mit einer Bestandserhebung begonnen werden. Der erste Schritt ist immer die Analyse als Basis für alle künftigen Entscheidungen. Alte Baubeschreibungen lassen Rückschlüsse auf die Bausubstanz zu, sind aber keine Garantie für das einst verwendete Material oder die Konstruktionen. Alle zur Verfügung stehenden Informationsquellen sollten genutzt, sämtliche Unterlagen, Aufzeichnungen, Pläne eingesehen werden. Von dem „alten Schätzchen“ muss es in der Regel einen behördlichen Bauakt auf der jeweilig zuständigen Baubehörde geben, in dem alle Anträge und Bewilligungen bis zur letzten baulichen Veränderung gesammelt sind. Bei älteren Häusern (errichtet vor dem 2. Weltkrieg bzw. unmittelbar in der Nachkriegszeit) könnten möglicherweise Unterlagen fehlen. Bei solchen Gebäuden muss im Zuge eines Bauantrages der Antrag um nachträgliche Bewilligung gestellt werden.

Bauakt prüfen

Die Geschichte des Gebäudes ist im Bauakt festgehalten und ergibt sich aus den Genehmigungsdaten, wobei bei der Darstellung immer davon ausgegangen wird, dass das, was im vorhergehenden Antrag bewilligt worden ist, grundsätzlich im darauffolgenden Antrag als Bestand angenommen ist. Hilfreich für die Informationsbeschaffung sind weiters eine örtliche Vermessung des Bestandes, die Untersuchung des Bestandes (Bausubstanz, Materialien) etwa durch Freilegen, Ausgraben, Bohren, besonders von tragenden Konstruktionen sowie die Untersuchung der Haustechnik samt allen zugehörigen Teilen in Zusammenarbeit mit den jeweiligen Sonderfachleuten oder Fachfirmen. Bei dem von ihm erstellten Gutachten zählen die Stabilität des Fundamentes und die Überprüfung der Mauerfeuchtigkeit zu den wichtigsten Teileinschätzungen. Ist ein Nässeschaden feststellbar, muss nachgeforscht werden, ob dieser aufgrund aufsteigender Feuchtigkeit, deren Behebung mit hohen Kosten verbunden ist, oder aufgrund einer fehlerhaften Abdichtung entstanden ist, was sich leichter reparieren lässt. Ursache könnte beispielsweise schlecht abgeleitetes Regenwasser sein. Der Blick in den Keller verrät, ob überhaupt und wenn ja, welche Dämmung zum Erdgeschoß besteht – wichtig für eine thermische Sanierung. Auch die Kanalisation sollte Beachtung finden, um den Zustand der Abwasserverrohrung zu erkennen.

Dach, Fassade, Fenster …

Bei der Überprüfung der Fassade wird der Zustand der Außenhülle, besonders der Dämmung, untersucht und festgestellt, ob diese Risse aufweist. Bei der Dachkonstruktion werden die Tragfähigkeit der Balken und die Dichtheit des Daches ermittelt sowie die Anschlüsse an den Kamin, eventuelle Gaupen, Gesimse usw. kontrolliert und alles dokumentiert. Last but not least wird der Bausachverständige die Tragfähigkeit der Fußböden und Treppen überprüfen sowie Fenster und Türen inspizieren.

Was unbedingt sanieren?

In der Regel haben in die Jahre gekommene Immobilien im Gegensatz zu Neubauten verschiedene Renovierungsarbeiten an der Fassade, dem Mauerwerk oder den Fenstern nötig. Letztere sind beispielsweise nachträglich mit Aluprofilen sehr gut zu schützen. Zur Renovierung gehören nicht nur die Mauerwerksanierung oder die Trocknung eventueller feuchter Keller, sondern auch die Abdichtung der Türen und Fenster. Diese Maßnahme sollte als Präventivmaßnahme in Betracht gezogen werden, da das Haus, wenn es erst einmal renoviert ist, nicht gleich wieder Schwachstellen aufweisen soll. Es ist wichtig, vor allem Holzfenster optimal zu schützen. Damit es auch in der kühlen Jahreszeit schön warm ist, kommt der Dämmung eine bedeutende Rolle zu. Wichtig ist, die Dämmungsart und die -materialien entsprechend des Einsatzortes auszuwählen. Vor dem Einzug gilt es außerdem Schadstoffe zu entfernen. Hierunter fallen Asbest, verschiedene Gifte und Schimmel. Diese schaden nicht nur der Gesundheit, sondern im schlimmsten Fall auch der Baubiologie des Gebäudes. Eine schnelle Entfernung empfiehlt sich auch, wenn hier ungeplante Kosten hinzukommen.