Frei verfügbare Grundstücke sind rar in Vorarlberg. Mit Hilfe des sogenannten Baurechts kann auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude errichtet werden. Der Grundstückseigentümer behält seine Eigentumsrechte, während der „Bauberechtigte“ ein Bauwerk, z. B. ein Einfamilienhaus oder Betriebsgebäude darauf errichten und gegen eine Pacht dort wirtschaften kann. Er spart sich somit den Kaufpreis für das Grundstück oder kann ein Grundstück nutzen, das der Besitzer die nächsten Jahre keinesfalls veräußern möchte. Stattdessen wird ein jährlicher Bauzins für die Nutzung des Grundstücks fällig.

Befristete Nutzung

Das Recht zum Bauen auf fremden Grund entsteht aufgrund des Baurechtsvertrags und durch die Eintragung im Grundbuch der Liegenschaft als Belastung (C-Blatt). Private und juristische Personen sowie öffentlich-rechtliche Körperschaften wie Bund und Bundesländer können diese Berechtigungen vergeben. Liegenschaftseigentümer räumen das Baurecht gegen Bezahlung ein. Meistens wird ein laufendes Entgelt wie ein Bauzins bzw. Baurechtszins vereinbart. Ein Baurecht wird immer nur befristet auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt. Dieser Zeitraum darf nicht weniger als 10 Jahre und nicht mehr als 100 Jahre umfassen. Nur in der vereinbarten Zeit kann man die mit dem Baurecht verbundenen Rechte ausüben.

Empfehlenswert ist, dass im Baurechtsvertrag der genaue Zweck für die Baurechtseinräumung festgehalten wird – z. B. dass sich das Baurecht auf ein bereits bestehendes Bauwerk oder erst zu errichtendes Bauwerk bezieht, oder dass das Baurecht zum Zweck der Errichtung einer Tiefgarage eingeräumt wird. Es empfiehlt sich ebenfalls eine Vereinbarung über die Verteilung der Betriebskosten betreffend Grundstück und Bauwerk. Vor allem bezüglich der mit Grund und Boden verbundenen öffentlichen Abgaben, aber auch bezüglich Schneeräumung etc. ist dies bedeutsam. Wer einen Grund kaufen möchte, muss beim Grundbuchsauszug darauf achten, ob ein Baurecht für andere Personen eingetragen ist. Die Baurechtseinlage ist nämlich übertragbar, d. h. sie erlischt nicht durch den Verkauf oder ein Erbe. Ein vorzeitiges Beenden ist nur dann möglich, wenn sich der Bauberechtigte damit einverstanden erklärt. Dann muss der Eintrag unbedingt im Grundbuch wieder gelöscht werden, damit es zu keinen Streitigkeiten kommt.

Umfassendes Nutzungsrecht

Der Baurechtsnehmer ist im Rahmen des Baurechtsvertrages wie ein Eigentümer zu betrachten. Er kann daher in den Grenzen, die ihm der Baurechtsvertrag zugesteht, über sein Baurecht frei verfügen. Er kann daher sein Baurecht vermieten, veräußern, insbesondere verkaufen, allfällige Kredite durch Hypotheken auf dem Baurecht absichern lassen oder auch Wohnungseigentum im Bauwerk begründen. Auch bezüglich des Erlöschens des Baurechts sieht das Baurechtsgesetz eine Beschränkung vor: So darf das Erlöschen des Baurechts wegen Verzuges der Zinszahlung nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins mindestens auf zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht gezahlt wurde. Dies bedeutet, dass trotz einer lang andauernden Vertragsbeziehung eine Kündigung grundsätzlich fast nicht möglich ist.

Zeitwert vereinbaren

Wenn das Baurecht nach der vereinbarten Zeit erlischt, fällt die gesamte Liegenschaft wieder dem Grundeigentümer zu. Auch das Gebäude fällt dann in dessen Eigentum. Dem (ehemals) Bauberechtigten bzw. seinen Erben steht dafür eine Entschädigung zu, wenn nichts anderes vereinbart ist. Diese beträgt nur ein Viertel des vorhandenen Bauwertes zum Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts. Am besten vereinbart man daher bereits im Baurechtsvertrag, dass bei der Beendigung des Baurechts eine Entschädigung in der Höhe des bestehenden Zeitwerts des Gebäudes zu leisten ist. Dieser muss von einem Sachverständigen geschätzt werden.

Einvernehmliche Beendigung

Es ist möglich, vor Ablauf der Vertragsdauer einvernehmlich eine vorzeitige Beendigung zu vereinbaren. Um Streitpotenzial zu vermeiden wird empfohlen, jede Form der Nutzung abzuklären. Alles, was über den Hausbau hinausgeht, sollte daher in genauen Vereinbarungen ausdrücklich festgehalten werden. Das umfasst beispielsweise das Pflanzen von Bäumen, das Anlegen eines Gartens oder die Errichtung eines Swimmingpools etc. Mehr Informationen auf www.meingrundstueck.at