Mit einem langfristigen Baurechtsvertrag kann man sich ohne Grundstückskauf den Immobilientraum erfüllen.

Grundstücke sind in Vorarlberg nach wie vor sehr begehrt und nicht immer dort erhältlich, wo man sich gerne niederlassen möchte. Mithilfe des sogenannten Baurechts kann auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude errichtet werden. Als bauberechtigte Person kann man ein Einfamilienhaus oder Betriebsgebäude errichten und gegen eine Pacht dort wirtschaften. Man spart sich somit den Kaufpreis für das Grundstück oder kann ein Grundstück nutzen, welches ein Besitzer die nächsten Jahre keinesfalls veräußern möchte.

Baurechtszins

Das Recht zum Bauen auf fremdem Grund entsteht im Rahmen eines Baurechtsvertrages und durch die Eintragung im Grundbuch der Liegenschaft als Belastung (C-Blatt). Private und juristische Personen sowie öffentlich-rechtliche Körperschaften wie Bund und Bundesländer können diese Berechtigungen vergeben. Liegenschaftseigentümer räumen das Baurecht gegen Bezahlung ein. Meistens wird ein laufendes Entgelt wie ein Bauzins bzw. Baurechtszins vereinbart. Das Baurecht wird immer nur befristet auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt. Dieser Zeitraum darf nicht weniger als 10 Jahre und nicht mehr als 100 Jahre umfassen. Nur in der vereinbarten Zeit kann man die mit dem Baurecht verbundenen Rechte ausüben.

Eintrag im Grundbuch

Wer einen Grund kaufen möchte, muss beim Grundbuchsauszug darauf achten, ob ein Baurecht für andere Personen eingetragen ist. Die Baurechtseinlage ist übertragbar und erlischt nicht durch Verkauf oder ein Erbe. Ein vorzeitiges Beenden ist nur dann möglich, wenn sich der Bauberechtigte damit einverstanden erklärt. Dann muss der Eintrag im Grundbuch wieder gelöscht werden, damit es zu keinen Streitigkeiten kommt. Im Baurechtsvertrag sollte der genaue Zweck für die Baurechtseinräumung festgehalten sein – ob sich das Baurecht auf ein bereits bestehendes oder erst zu errichtendes Gebäude bezieht, oder ob das Baurecht zum Zweck der Errichtung einer Tiefgarage eingeräumt wird.

Nutzung definieren

Auch die Verteilung der Betriebskosten betreffend Grundstück und Bauwerk ist exakt zu definieren. Insbesondere bezüglich der mit Grund und Boden verbundenen öffentlichen Abgaben, aber auch bezüglich Schneeräumung etc. ist dies bedeutsam. Um Streit zu vermeiden, wird empfohlen jede Form der Nutzung abzuklären. Alles, was über den Hausbau hinausgeht, sollte daher in genauen Vereinbarungen ausdrücklich festgehalten werden. Das umfasst beispielsweise das Pflanzen von Bäumen, das Anlegen eines Gartens oder die Errichtung eines Swimmingpools etc.

Umfassende Nutzungsrechte

Die baurechtsnehmende Person ist im Rahmen des Baurechtsvertrages wie ein Eigentümer oder eine Eigentümerin zu betrachten. Diese kann daher in den Grenzen, die der Baurechtsvertrag zugesteht, über das Baurecht frei verfügen. Man kann daher sein Baurecht vermieten, veräußern, insbesondere verkaufen, allfällige Kredite durch Hypotheken auf dem Baurecht absichern lassen oder auch Wohnungseigentum im Bauwerk begründen. Auch bezüglich des Erlöschens des Baurechts sieht das Baurechtsgesetz eine Beschränkung vor: So darf das Erlöschen des Baurechts wegen Verzuges der Zinszahlung nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins mindestens auf zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht gezahlt wurde. Dies bedeutet, dass – trotz einer lang andauernden Vertragsbeziehung – eine Kündigung grundsätzlich fast nicht möglich ist.

Achtung: Zeitwert vereinbaren

Wenn das Baurecht nach der vereinbarten Zeit erlischt, fällt die gesamte Liegenschaft wieder dem Grundeigentümer zu – und auch das Gebäude fällt dann in dessen Eigentum. Dem (ehemals) Bauberechtigten steht dafür eine Entschädigung zu, wenn nichts anderes vereinbart ist. Diese beträgt nur ein Viertel des vorhandenen Bauwertes zum Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts. Daher sollte man bereits im Baurechtsvertrag vereinbaren, dass bei seiner Beendigung eine Entschädigung in der Höhe des bestehenden Zeitwerts des Gebäudes zu leisten ist. Dieser muss von einem Sachverständigen geschätzt werden. Es ist möglich, vor Ablauf der Vertragsdauer einvernehmlich eine vorzeitige Beendigung zu vereinbaren.