Trotz hoher Immobilienpreise sind Vorsorgewohnungen
nach wie vor eine beliebte Investition
und werden als lukrativ eingeschätzt.

Ein Wohnungskauf ist für viele kaum noch leistbar. Wenn der Fiskus allerdings, wie bei Vorsorgewohnungen mithilft, Ausgaben als steuermindernd geltend zu machen, ist es dennoch eine Überlegung wert, sich eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim zuzulegen. Auch wenn man in solchen Fällen bis zur Abzahlung durch den Mieter nicht selbst drinnen wohnen kann, ist für jene, die genug Geld auf der hohen Kante haben, so eine Veranlagung in Grund und Boden lohnenswert. Bei der Anlegerwohnung, auch Vorsorgewohnung genannt, handelt es sich um eine Form der Eigentumswohnung. Allerdings liegt der Hauptzweck des Erwerbs darin, die Wohnung weiter zu vermieten und aus den Einnahmen auf lange Sicht zusätzliche Einkünfte zu generieren, anstatt selbst darin zu wohnen. Anlegerwohnungen bringen als dauerhafte Einnahmequelle viele Vorteile mit sich, bergen aber auch gewisse Risiken.

Rahmen „zimmern“

Um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, gilt es zudem die steuerlichen Rahmenbedingungen zu kennen. Es gibt viele, die sich selbst eine Eigentumswohnung kaufen und dann dafür ein Vorsorgewohnungsmodell konstruieren. Es ist zwar steuerlich nicht kompliziert, aber wenn sich jemand noch nie damit beschäftigt hat, wie man Kosten, die für eine Vorsorgewohnung anfallen, von der Steuer absetzt, ist es sinnvoll, einen Steuerberater einzuschalten. Für die vermietete Immobilie muss etwa in der Steuererklärung eine Prognoserechnung abgegeben werden. Dieser liegt die Prognose zugrunde, ab wann sich das Investment rechnet.

„Die Investition in Betongold liegt aktuell hoch im Kurs. Als Spezialist für Anlegerwohnungen bieten wir Wohnungen mit kompakten
Grundrissen und erprobter Ausstattung. Mit dem Anlegerservice übernehmen
wir alles Organisatorische bis hin zur Aufbereitung der Unterlagen für den Steuerberater.“

Bojan Ancevski
Hefel Wohnbau

Höherer Kaufpreis

Die derzeit extrem niedrigen Zinsen und die steuerlichen Vorteile dürften den höheren Kaufpreis einer Vorsorgewohnung in so manchen Fällen wieder wettmachen. Die Prognoserechnung sollte mit großzügig einkalkulierten Leerständen konservativ kalkuliert werden. Wenn es dem Käufer möglich ist, monatlich zusätzlich ein paar hundert Euro zur Tilgung daraufzulegen, um die Raten bis zur vollständigen Entschuldung zurückzahlen zu können, dann lohnt sich die Anschaffung einer Vorsorgewohnung jedenfalls. Zu beachten ist, dass sich die Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen nach spätestens 20 Jahren rechnen muss, höchstens jedoch binnen insgesamt 23 Jahren nach der erstmaligen Vermietung. Alles andere, also wenn ab dem jeweils vorgeschriebenen Zeitpunkt kein Totalüberschuss produziert wird, gilt als Liebhaberei. Darum sollte man sich zunächst Einnahmen und Kosten genau ansehen. Da Vorsorgewohnungen oft nur befristet vermietet sind, sollte bei Neuabschluss des Mietvertrages das Potential der Mieten voll ausgeschöpft werden. Außerdem kann mit der Bank wegen der Zinsen gesprochen werden, falls diese im Marktvergleich noch zu hoch sind. Eine Selbstanzeige ist aber jedenfalls nicht notwendig, wenn keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen wie eine nicht fremdübliche Vermietung an Verwandte.

Risiken bei Vorsorgewohnungen

Das größte Risiko einer Anlegerwohnung besteht in möglichen Leerständen. Deshalb bedarf es einer gründlichen Vorauswahl der Immobilie. Sofern Käufer einer Anlegerwohnung die Verwaltung anschließend selbst übernehmen, sind sie verantwortlich für die Gültigkeit etwaiger Formalien. Die Eigentumsrechte sind im Grundbuch festgeschrieben, die Aufsetzung des Mietvertrags muss sodann mit präzisen Angaben (etwa hinsichtlich der Laufzeit) einhergehen, um späteren Konflikten mit den Mietern vorzubeugen. Um den Werterhalt der Immobilie zu sichern oder deren Wert zu steigern, bedarf es einer ständigen Pflege und der Instandhaltung des Wohnraums. Optional können Besitzer den Verwaltungsaufwand auch auf professionelle Immobiliengesellschaften übertragen. Je länger die Laufzeit des Mietvertrages, der zum Kaufzeitpunkt für die Wunschimmobilie gilt, des-to geringer ist der Verwaltungsaufwand. Unbefristete Mietverträge sind demnach ideal für Anlegerwohnungen. Zwar kann da dem Mieter nicht so leicht gekündigt werden, dafür ist jedoch die regelmäßige Miete sicher. Zudem sind unbefristete Verträge attraktiver für Wohnungssuchende, da sie günstiger sind und ihnen mehr Rechte einräumen.

Profi beauftragen?

Es ist ratsam, vor dem Kauf einer Anlegerwohnung einen Makler oder Anwalt hinzuzuziehen. Von der Suche, Auswahl des Mieters und Erstellung des Mietvertrages hängt die Rendite ab. Auch können Experten hinsichtlich steuerlicher Entscheidungen beraten. Sie übernehmen die Vermietung gleich mit und kalkulieren Reparaturrücklagen und Mietausfälle in ihre Berechnungen ein. Auch die Verwaltungsarbeiten sind dann vom Tisch des Eigentümers. Wer eine Vorsorgewohnung kauft, sollte sich trotzdem im Klaren sein, was dieser Schritt bedeutet. Wohnungen sind Sachwerte und Mieteinnahmen inflationsgeschützt. Das bedeutet, dass das so investierte Geld seinen Wert nicht verliert. Eine Vorsorgewohnung ist also eine weniger risikoreiche Art, für das Alter oder die Familie vorzusorgen. Das gilt erst recht, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das steigende Bewohnerzahlen und damit steigender Wohnbedarf prognostiziert ist. Als Vermieter einer Wohnung ist man gleichzeitig Miteigentümer in einem Komplex. Dadurch ist der Eigentümer/Vermieter mitverantwortlich für die Instandhaltung des Gebäudes, wie etwa Wartungs- und Sanierungsarbeiten sowie alle Reparaturen in der vermieteten Wohnung. Es muss sich um einen Neubau oder generalsanierten Erstbezug handeln. Die Wohnung muss umfassend ausgestattet und bezugsfähig sein.

Chancen von Immobilien

Die größten Chancen bei Anlageimmobilien liegen im Anstieg von Miet- und Immobilienpreisen sowie einer für den Vermieter positiven Entwicklung der Inflation. Die Mieteinnahmen sind vertraglich an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt und steigen während der Vertragslaufzeit erwartungsgemäß um etwa zwei Prozent (die durchschnittliche Inflationsentwicklung der jüngsten beiden Jahrzehnte). Teils große Mietpreissprünge sind aber bei einem Mieterwechsel möglich. Denn die Differenz zwischen der alten – an die Inflationsrate gekoppelten – Miete und jener bei Neuabschluss kann enorm sein.

Anlagespektrum

Das Spektrum der Anlageimmobilien ist sehr breit. Eine wesentliche Abgrenzung besteht dabei zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Letztere sind in der Regel nur für institutionelle Anleger oder sehr wohlhabende Privatpersonen ein Thema. Es geht hier nämlich meist um kleinere Fachmarktzentren, Supermärkte, Bürohäuser, Tiefgaragen oder Lagerräumlichkeiten. Die erforderlichen Beträge bewegen sich im Millionenbereich. Im kleinen Stil dabei sein können private Käufer, die meist in ländlichen Gegenden Gebäude erwerben, die beispielsweise Wohnungen in den oberen Geschoßen mit einem Lebensmittelmarkt im Erdgeschoß oder einer Arztordination kombinieren.