Kaum zu glauben: Vorarlberg verfügt über einen erstaunlich hohen Anteil an unbebauten, aber gewidmeten Bauflächen. Nach einer im Jahr 2016 veröffentlichten Baulandreservenstudie der Österreichischen Raumordnungskonferenz werden für Vorarlberg 33,7 Prozent ausgewiesen. Im Österreichschnitt lag der Anteil an gewidmeten, aber nicht bebauten Baugrundstücken lediglich bei einem Viertel.

Viel Raum

Aufgeteilt auf die Vorarlberger Bezirke ergab sich 2016: In Dornbirn war der Anteil des nicht bebauten Baulandes mit 30,8 Prozent am geringsten, gefolgt von Bregenz mit 32,3 Prozent. In Bludenz waren laut der Studie 35,2 Prozent, in Feldkirch sogar 36,1 Prozent des gewidmeten Baulandes frei. Die Gesamtfläche des gewidmeten Baulandes in Vorarlberg betrug zum Studienzeitpunkt 108,1 Quadratkilometer, die nicht bebauten Flächen lagen bei 36,6 Quadratkilometern. In Vorarlberg gibt es demnach gewidmetes Bauland in Hülle und Fülle. Baulandreserven gibt es in allen 96 Gemeinden. In einzelnen Gemeinden ist mehr gewidmetes Land unbebaut als bebaut.

Verwertung

Ein aktueller Trend ist es, Grundstücke gegen Wohnungen einzutauschen. Das bringt in etwa den Vorteil mit sich, dass knapper werdende Grundstücke ressourcenschonend verwertet werden können. Die Verwertung von Grundstücken ist Vertrauenssache. Sowohl Verkäufer wie auch Käufer müssen in der Abwicklungsphase abgesichert sein. Die Wahl des richtigen Partners mit der entsprechenden Erfahrung ist dabei wichtig, damit Grundstücksverkäufer im Gegenzug zu ihrer Traumwohnung gelangen.

Weiteres Modell

Auch das Bauherrenmodell eignet sich dafür bestens. Ziel von Bauherrenmodellen ist es, durch Zusammenschluss von mehreren Investoren zumeist innerstädtische Wohn-/Geschäftsimmobilien zu erwerben und diese zu sanieren (oder auch neu zu errichten), um so langfristige und nachhaltige Mieteinnahmen zu generieren. Diese Anlageform dient daher vorwiegend der Sicherung von inflationsgeschützten Erträgen, sei es durch Barinvestition mit Soforterträgen oder unter Zuhilfenahme von Fremdkapital mit kontinuierlicher Entschuldung. Üblicherweise werden große Zinshäuser aufgrund zumeist hoher Investitionssummen durch institutionelle Investoren wie etwa Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Stiftungen gekauft oder gehalten. Durch den Zusammenschluss von mehreren „kleineren“ Investoren im Rahmen eines Bauherrenmodells können auch Privatpersonen die Vorteile von interessanten größeren Immobilien in Toplagen nutzen. Dabei werden nicht nur ausschließlich Wohnungsprojekte als Bauherrenmodell organisiert, sondern auch gemischte Objekte (Wohnungen, Geschäftsflächen, Büroräumlichkeiten) oder fallweise auch Spezialnutzungen wie Hotels, Studentenheime, Seniorenresidenzen und anderes. Natürlich kann jeder selbst – also ohne Teilnahme an einem Bauherrenmodell – in Immobilien investieren. Zu bedenken ist: Zunächst scheint es sehr einfach zu sein, Immobilien zu erwerben und sich um „alles“ selbst zu kümmern. Vielfach geschieht dies insbesondere beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung. Spätestens wenn man beispielsweise mit den Vermietungsergebnissen nicht zufrieden ist (größerer Leerstand, Mietrückstände u. a. m.), beginnt so mancher Anleger, sich um „seine Wohnung“ selbst zu kümmern. Naturgemäß ist die persönliche „Bindung“ bei einer selbst ausgesuchten Wohnung durchaus höher als bei einer ideellen Beteiligung an einem Bauherrenmodell – abgesehen davon erhofft man sich als „Selbstversorger“ auch Kosteneinsparungen. Dienstleister wie z. B. Makler, Steuerberater u.a. verlangen für ihre Arbeit naturgemäß Honorare. Neben dem Aspekt der Kosteneinsparung sollte nicht vergessen werden, dass dazu ausreichende Fachkenntnisse in vielen Bereichen (Mietrecht, Vertragsrecht, Steuerrecht, Baurecht) benötigt werden und vor allem geht Zeit verloren. Ganz abgesehen von dem Ärger. Jeder persönliche Ärger oder Zeitverlust mindert in irgendeiner Form die Lebensqualität. Dies kann schon nach wenigen Jahren bei Investoren, denen man angeraten hat sich lieber eine (oder mehrere) Eigentumswohnungen anzuschaffen, zu Frust und Unzufriedenheit – bis hin zu einem meist ungeplanten vorzeitigen Verkauf – führen. Diese Erkenntnis haben mittlerweile auch Investoren gewonnen, die durchaus – insbesondere finanziell – in der Lage wären, selbst beispielsweise ein ganzes Miethaus anzuschaffen (Unternehmerfamilien, Stiftungen). Auch diese Käufergruppe hat vielfach erkannt, dass es sinnvoll ist, über den Ankauf von Anteilen an mehreren Objekten eine sinnvolle Streuung des Investments zu erreichen und sich zudem nicht persönlich um alle dafür notwendigen Bereiche selbst kümmern zu müssen. Bauherrenmodelle sind also – bei intelligenter Anwendung – eine sinnvolle Veranlagungsmöglichkeit.

Warum verwerten?

Gewidmete Grundstücke kosten jeden Monat Geld, werfen aber keinerlei Erträge ab. Derzeit bieten sich optimale Bedingungen, um Grundstücke zu Bestpreisen zu verwerten. Experten sehen zudem die Gefahr einer weiteren Zersiedelung, wenn gewidmetes Bauland brach liegt und Kommunen neues Bauland widmen müssen. Dies war mit ein Grund für die Änderung des Grundverkehrs- und Raumplanungsgesetzes, welches für Neuwidmungen eine Befristung vorsieht. Seit 1. März 2019 muss binnen sieben Jahren neu gewidmetes Bauland bebaut werden. Das novellierte Vorarlberger Raumplanungs- und das Grundverkehrsgesetz haben den sorgsameren und verantwortungsvolleren Umgang mit Grund und Boden zum Ziel. Eben, um der Baulandhortung entgegenzuwirken und dafür zu sorgen, dass gewidmetes Bauland als solches genützt wird. Obwohl es in Vorarlberg genügend gewidmete Bauflächen gibt, werden frei verfügbare Flächen immer knapper – und dadurch immer teurer. So ist beispielsweise – wie oben genannt – ein Drittel der derzeit gewidmeten Bauflächen in Vorarlberg bis heute nicht bebaut, steht aber auch nicht zum Verkauf. Das sorgt auch für eine Zersiedlung in den ­Gemeinden.

Verkauf abwägen

Welche langfristigen Entwicklungen die Gesetzesänderung des Raumplanungs- und Grundverkehrsgesetzes nach sich ziehen werden, wird sich erst zeigen. Immobilienexperten erwarten eine Mobilisierung des Marktes und plädieren für eine kluge Verwertung von Baugrundstücken. Wer sein Grundstück für Generationen bewahren will, hat selbst sehr wenig davon. Der Entschluss, ein Grundstück zu veräußern, kann einen Schritt in die Absicherung seines Lebensabends oder die Sicherung der Wohnzukunft der Kinder und
Enkel bringen.