Beim Privatverkauf von Immobilien – nicht bei Geschäften zwischen Unternehmer und Verbraucher – können Gewährleistungsrechte aufgrund der Parteienvereinbarung ausgeschlossen werden. Generell können Käufer und Verkäufer vereinbaren, was sie wollen: Vom kompletten Gewährleistungsausschluss bis zur Zusage, dass die Heizungsanlage noch mindestens drei Jahre wartungsfrei funktionieren muss. Die Gewährleistungspflichten werden üblicherweise auf ausdrücklich angeführte Vertragspunkte reduziert. Je detaillierter ein professionell aufgesetzter Kaufvertrag ist, desto besser. Die Haftung des Verkäufers bleibt aber trotz Gewährleistungsausschluss in manchen Fällen aufrecht, sie kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zum Beispiel hat die Verletzung von Aufklärungspflichten durch den Verkäufer Schadenersatzansprüche des Käufers zur Folge: Arglistiges Verdecken von Mängeln berechtigt den Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrags.

Augenscheinliche Mängel

Bei offenen Mängeln bestehen keine Gewährleistungsrechte. Liegen Mängel leicht erkennbar wie z. B. auffallende Wasserflecken an der Kellerwand oder Putzschäden an der Fassade vor, werden diese in der Regel schon bei der Preisvereinbarung berücksichtigt. Wichtig ist, dass ein Käufer das Kaufobjekt tatsächlich besichtigt hat. Aus augenscheinlichen Mängeln und im Grundbuch eingetragenen Lasten wie Pfandrechten entstehen keine Gewährleistungsrechte. Achtung: Selbst ein genereller Gewährleistungsausschluss (z. B. „Jede Gewährleistung des Verkäufers ist ausgeschlossen.“) schließt nicht jede Gewährleistung aus. So sind Kontaminierungen von einem generellen Gewährleistungsausschluss nicht umfasst. Kompetenter, rechtlicher Rat ist bei dieser komplexen Materie empfehlenswert.