Anlage-, Vorsorge- oder Anlegerwohnung – drei Bezeichnungen mit einer Bedeutung: Es wird eine Wohnung gekauft, um diese weiterzuvermieten. Ziel ist des Käufers ist es, mittels Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte zu lukrieren und langfristig Kapital zu vermehren. Theoretisch ist der Bedeutungsunterschied also nicht allzu groß: Stets wohnt in der Immobilie zunächst einmal nicht die Person, die die Wohnung gekauft hat. Praktisch gibt es allerdings doch kleine Unterschiede.

Kapitalanlage

Kurz gesagt, ist die Anlegerwohnung eher als Kapitalanlage gedacht, während es bei der Vorsorgewohnung darum geht, laufende Einnahmen zu erzielen, um daraus Gewinn zu machen. Daran hat sich auch – zumindest bislang – auch in Zeiten der Corona-Krise nichts geändert. Immobilienkäufer und Häuslebauer können vorerst aufatmen. Noch sind am Kreditmarkt die infolge von Corona drohenden „Spätfolgen“ nicht eingetreten. Dies ist auf die massiven Interventionen von Staaten und Notenbanken zurückzuführen, deren Geldspritzen zwischenzeitlich die Finanzmärkte beruhigt haben und auch die Geld- und Kapitalmarktzinsen weitgehend niedrig halten. Allerdings haben die Kreditinstitute auf breiter Basis bonitätsrelevante Faktoren entweder verschärft oder eingeführt. Im Einklang mit dem Boom nach Sachwerten forcieren immer mehr Österreicher Immobilien-besitz, entweder als Wohn-eigentum oder Anlageobjekt. Somit waren in den jüngsten Monaten, trotz möglicher Mietausfälle aufgrund der Corona-Krise, die Immobilienpreise in Österreich weiter im Aufwind. Nach dem Wohn-immobilienpreisindex der OeNB stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Gesamtösterreich im ersten Quartal 2020 auf Jahresbasis um 3,4 Prozent.

Favorit Immobilie

Offensichtlich favorisieren die Österreicher Immobilien als Sachwert-Investments, wobei sie gerne auf Wohnkredite der Banken zurückgreifen, die ihrerseits mangels Alternativen die Vergabe von Immobilienkrediten forcieren. Die Folge: Die Neuvergaben von Krediten für Wohnbauzwecke an private Haushalte in Österreich stiegen nach Statistikangaben heuer von Jänner bis Mai gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 15,9 Prozent auf 9,352 Milliarden Euro. Die Covid-19-Pandemie hat jedoch eine Entwicklung auf den Kreditmärkten beschleunigt: Kreditinstitute haben auf breiter Basis bonitätsrelevante Faktoren entweder verschärft oder nun endgültig eingeführt. Damit werden vorhandene Eigenmittel ein noch wichtigerer Faktor bei Wohnbaukrediten als bisher. Und, je nach Kreditinstitut eingeführte konditionenrelevante Verschuldungskennzahlen, schaffen eine erweiterte Intransparenz und erschweren die Kreditsuche. Basel IV und eine wohl noch zu erwartende coronabedingte Pleitewelle bleiben darüber hinaus weitere Gefahrenpotenziale am Kreditmarkt. Vor allem weniger guten Bonitäten drohen in diesem Krisenszenario bei Neukreditaufnahme dann signifikante Verteuerungen

Relevante Überlegung

Trotzdem bleibt die Überlegung zur Investition in Grund und Boden relevant. Eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung ist eine relativ sichere Geldanlage – die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Grundsätzlich versteht man unter Vorsorge- bzw. Anlegerwohnung eine Eigentumswohnung, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird. Der Unterschied zwischen Anleger- und Vorsorgewohnung liegt eigentlich nur im Zweck: Während eine Anlagewohnung in erster Linie das Kapital erhalten soll, soll es eine Vorsorgewohnung vermehren. Die gute Nachricht: Die Kreditzinsen einer Anleger-/Vorsorgeimmobilie sind steuerlich absetzbar. Außerdem kann die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer – immerhin 20 Prozent – rückvergütet werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung mindestens 20 Jahre lang vermietet wird. Falls das Anlageobjekt vor Ablauf dieser Frist wiederverkauft oder selbst bezogen wird, wird die Mehrwehrsteuer anteilig nachverrechnet. Zusätzlich gibt es diverse Abschreibemöglichkeiten, wie beispielsweise die Afa (Absetzung für Abnutzung). Die Miet-einnahmen können zur Tilgung des Kredits eingesetzt werden – im Schnitt ist der Kredit so innerhalb von zwölf bis 20 Jahren abbezahlt. Danach wird die Miete ein versteuerbares Zusatzeinkommen. Oder die Wohnung wird zur Startwohnung für den Nachwuchs – es gibt zahlreiche Möglichkeiten der Nutzung. Und sollte die Kassa einmal gar zu knapp gefüllt sein, gibt es immer die Möglichkeit, die Wohnung wieder zu verkaufen.

Renditenstarke Wohnung

– Um eine möglichst renditestarke Wohnung zu erwerben, sollte auf Folgendes geachtet werden: Wer eine qualitativ hochwertig ausgestattete Wohnung erwirbt, spart für die Zukunft. Renovierungen von Küche oder Sanitärräumen sind äußerst teuer. Schöne Böden, dichte Fenster und ein Lift verringern die Chance auf einen Leer-stand. Liegt die Wohnung infrastrukturell gut (Einkaufsmöglichkeiten, Arzt, Apotheke etc. fußläufig) und ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln schnell und unkompliziert zu erreichen, steigert das den Wert der Wohnung zudem erheblich. Bekannt ist, dass die Nachfrage nach Singlewohnungen steigt: Eine Wohnungsgröße von 40 bis 60 Quadratmetern – aufgeteilt auf zwei Zimmern – ist optimal. Ist dann vielleicht noch eine Freifläche vorhanden, steht einer langfristigen Vermietung eigentlich nichts im Wege.

– Zu beachten sind auch die Instandhaltungskosten des gesamten Objekts. Denn die Miteigentümerschaft trägt die Kosten für Instandhaltungen (Lift, Stiegenhaus) und anstehende Reparaturen bzw. Sanierungen am Gebäude.

– Geschaut werden sollte weiter auf das Baujahr. Neubauwohnungen ab den 1980er-Jahren sind meistens noch gut in Schuss. Bei älteren Objekten können Baumängel auftreten. Sollte der Erwerb einer sanierungsbedürftigen Vorsorgeimmobilie geplant sein, ist es von Vorteil, wenn manche Reparaturen selbst erledigt werden können.

– Ansprechende Miete

– Ein weiterer Tipp für Anleger: Wer seine Wohnung rasch und langfristig vermieten will, der sollte die monatliche Miete – je nach Größe und Region – leistbar im Bereich zwischen 500 und 850 Euro festlegen.