Nach langen Diskussionen und einer ebensolchen Begutachtungsfrist wurden im vergangenen November zwei Gesetze novelliert: das Raumplanungsgesetz und das Grundverkehrsgesetz. Ein Schwerpunkt der am 1. März 2019 in Kraft tretenden Gesetzesänderung war es, bereits gewidmete Flächen einer baulichen Nutzung zuzuführen. Der sparsameUmgang mit Grund und Boden soll weiterhin – wie bereits im alten Raumplanungsgesetz festgeschrieben – sichergestellt werden. Die Möglichkeiten der verdichteten Bauweise sollen – unter anderem durch ausgewiesene Verdichtungszonen mit höherer Baunutzungszahl – ausgeweitet werden.

Bebauungspflicht mit Ausnahmen

Von 1998 bis 2018 ist die Bevölkerung in Vorarlberg um knapp 14 Prozent – von 346.000 Menschen auf 394.000 Personen angestiegen. Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist hoch, der Druck auf den Grundstücksmarkt steigt durch Zuzug in den dynamischen Wirtschaftsraum Vorarlberg weiter an. Als neue Maßnahme eingeführt wurden sogenannte Erklärungsverfahren beim Erwerb von unbebauten Baugrundstücken nach dem Grundverkehrsgesetz. Käufer müssen sich verpflichten, dass sie ihre Liegenschaft innerhalb von zehn Jahren bebauen. Geschieht dies nicht, muss der Besitzer das Grundstück der Gemeinde zum Kauf anbieten. Von dieser Regelung ausgenommen sind Privatpersonen, die einmalig ein solches Baugrundstück mit bis zu 800 Quadratmetern erwerben. Weitere Ausnahmen betreffen Betriebe, die angrenzend an ihr Gelände weitere 3000 Quadratmeter zukaufen.

Befristung bei Neuwidmungen

Beim Kauf eines unbebauten Grundstückes das größer als 800 Quadratmeter ist, gilt die oben erwähnte Bebauungspflicht von zehn Jahren. Wird innerhalb dieser Frist – aus welchen Gründen auch immer – nicht gebaut, kommt es zur Rück- bzw. Umwidmung. Das Gesetz sieht keinerlei Entschädigungspflicht für den Eigentümer vor. Ausnahmen gibt es im Rahmen der Weitergabe von Grundstücken innerhalb der Familie. Wer sein bisheriges Grundstück zukünftig als Bauland umwidmen lässt, hat innerhalb einer Frist von sieben Jahren auch zu bauen. Gleichzeitig mit der Befristung wird eine Folgewidmung festgelegt. Diese ist nach Ablauf der Frist im Flächenwidmungsplan auszuweisen, wenn nicht spätestens bis Ablauf der Frist eine rechtmäßige Bebauung erfolgt ist bzw. begonnen wurde.

Siedlungsschwerpunkte

Erstmals wird es sogenannte Verdichtungszonen in von den Gemeinden ausgewiesenen geeigneten Bereichen geben. In diesen Zonen, die „aufgrund ihrer Lage und Beschaffenheit besonders für eine verdichtete Bebauung geeignet sind“, wird ein Mindestmaß an baulicher Nutzung festgelegt. Für Grundstücke in Verdichtungszonen gilt eine zehnjährige Frist, innerhalb welcher das Grundstück bebaut werden muss – andernfalls kann es entschädigungslos umgewidmet werden. Dem Eigentümer wird vor Umwidmung das Recht eingeräumt, der Gemeinde das Grundstück zu veräußern. Die Gesetzesnovellen rufen bei verschiedenen Branchen Bedenken hervor. Zwischen „zu wenig mutig“ so wie „zu rigoros“ werden die möglichen Auswirkungen bezeichnet. So wie die Industriellenvereinigung „Licht und Schatten“ in der Novelle ortet, sieht auch die Vorarlberger Eigentümervereinigung einige Punkte kritisch. Werden Eigentümer per Gesetz gezwungen, binnen einer Frist zu bauen, fördere das dennoch Zersiedelung und Leerstand. Aufgrund von Zwang errichtete Häuser werden nicht zwangsläufig vermietet, auch wenn Investoren kurzerhand auf Wohnungen ausweichen, drehe dies die Preisspirale weiter. Die Vorarlberger Notare merkten an, dass Eigentümer von Einfamilienhäusern in Verdichtungszonen verpflichtet werden können, innerhalb von zehn Jahren aus einem Einfamilienhaus ein Mehrfamilienhaus zu machen. Inwiefern es zum erhofften Aus der Baulandhortung kommt und ob die Ziele der Baulandmobilisierung und Verdichtung erreicht werden, wird sich zeigen.