Die Vorsorgewohnung trägt ihr Prinzip bereits im Namen: Mit ihr kann man vorsorgen, um Geld für später – oder oder die nächste Famliengeneration zu haben. Das Rezept klingt einfach, ist jedoch im Detail am besten mit Experten umzusetzen: Vorsorge- oder Anlagewohnungen sind Eigentumswohnungen, die man fremd vermietet und im besten Fall mit den Mieterträgen den dafür aufgenommenen Kredit bedient. Ist die Wohnung im Laufe der Jahre abbezahlt, kann man sie in der eigenen Familie weitergeben, selbst bewohnen oder durch die Vermietung an Dritte in der Pension ein nettes Zubrot verdienen. Im Detail sind jedoch mehrere Faktoren zu beachten. Anleger, die gleich mehrere Wohnungen erwerben, weil sie mit Immo-bilieninvestments Gewinne lukrieren wollen, benötigen professionellere Strategien als der Angestellte, der mit einer kleinen Erbschaft oder seiner künftigen Abfertigung die Wohnung für die Enkelin als Vorsorgewohnung kauft. Immobilien stellen einen großen Teil des österreichischen Privatvermögens dar. Als stabiler Sachwert punktet das „Betongold“ zu Recht nach wie vor. Wer eine Investorenwohnung gut vermietet hat, kann über Jahre hinweg – mindestens inflationsangepasste – Erträge lukrieren. Viel wichtiger jedoch: Der Wert der Immobilie selbst ist in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich gestiegen.

Hohe Wertbeständigkeit

Bevor man eine Vorsorgewohnung erwirbt, muss man sich überlegen, welcher Anlagetyp man ist und welche langfristigen Ziele man mit der Vorsorgewohnung verfolgen will. Will man sein Geld für sich und Generationen sichern, oder will man ein Zusatzeinkommen lukrieren? Danach richten sich die Kauf- und Zahlungsmodalitäten: Zur Optimierung der Rendite sollte das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung bereits in der Anfangsphase fixiert werden. Wer eine Vorsorgewohnung mit viel Eigenkapital finanziert, fällt um steuerliche Vorteile um, hat dafür eine wertbeständige Anlage. Voraussetzung ist, dass die Anlagewohnung den Kriterien einer guten Lage und guten Vermietbarkeit entspricht.

Der Lage kommt zentrale Bedeutung zu. Sie garantiert in der Regel den Werterhalt und die Wertsteigerung der Immobilie. Die ideale Vorsorgewohnung findet man in guten Lagen im urbanen Umfeld und mit guter Infrastruktur. Im Vorarlberger Rheintal haben die Städte und größeren Gemeinden dabei die Nase vorn. Die optimale Wohnungsgröße liegt bei ca. 45 bis 65 m². Ein guter Grundriss, geräumige Terrassen und Balkone, bis zu Bus- und Bahn in der Nähe schlagen sich für die Vermietbarkeit wie Rendite nieder. Wertbeständige Objekte sind rentabel, der Trend zu Single- und Zweipersonenhaushalten wird sich auch bei der Wahl der Anlagewohnung als nicht unerheblicher Faktor erweisen. Eine langlebige Ausstattung macht sich sowohl bei der Vermietung wie der späteren Eigennutzung bezahlt.

Steuerliche Vorteile nutzen

Wer die Anlagewohnung mit einer Eigenkapitalquote von ca. 30 Prozent erwirbt und den Rest kreditfinanziert, kann einige Vorteile nutzen. Es empfiehlt sich dabei, die Zinsentwicklung mithilfe eines Steuerberaters oder Wirtschaftstreuhänders und mit Finanzierungsexperten zu analysieren und mit dem Eigenkapitaleinsatz abzustimmen. Der Investor kann unter bestimmten Bedingungen die Refundierung der vom Bauträger in Rechnung gestellten Umsatzsteuer vom Finanzamt beantragen. Durch diese Möglichkeit des Vorsteuerabzuges erfolgt der Erwerb einer Vorsorgewohnung quasi zum Nettokaufpreis. Das ist bereits sehr interessant, aber an Bedingungen geknüpft: Der Eigentümer muss die Wohnung für die entsprechende Laufzeit vermieten und die Steuerbegünstigung fließt durch die Mieteinnahmen als Umsatzsteuer wieder zurück an den Staat. Sprich: Die Miete wird dem Mieter mit 10 Prozent Umsatzsteuer in Rechnung gestellt, diese wird an das Finanzamt abgeführt. Mit den Mieteinnahmen erfolgt die Rückzahlung der monatlichen Raten, beim derzeit noch niedrigen Zinsniveau ist die Zinsbelastung überschaubar.

Expertenrat einholen

In die Rentabilitätsrechnung sollte aber nicht nur die Mietersparnis einfließen, die sich ergibt, wenn man die Immobilie selbst bewohnt (bzw. die zu erwartenden Mieteinnahmen). Auch die Kosten für die Werterhaltung (Renovierung, Schadenssanierung) sowie für Verwaltungsaufwand und Leerstandszeiten müssen einkalkuliert werden. Weitere Steuerfragen erläutern Spezialisten ebenfalls. Die Immobilienertragssteuer zum Beispiel spielt erst beim Verkauf der Immobilie eine Rolle.

Wer Bedenken bei der Vermietung hat, kann aufatmen: Die Vorarlberger Bauträger verfügen über Rundum-Sorglos-Pakete und beraten mit einem Netzwerk von Spezialisten von A bis Z zum Kauf von Vorsorgewohnungen und übernehmen teilweise bis hin zur Mietersuche verschiedene Auf-
gaben. Informieren lohnt sich.