Marktforschungsanalysen zeigen, dass Sachwerte wie Immobilien
– auch als „Betongold“ bezeichnet –
als Möglichkeit der Geldveranlagung an Bedeutung gewonnen haben.
Das ist nicht verwunderlich, denn die Zinsen für Sparbücher, Sparkonten,
Bausparverträge und Ähnliches sind seit Langem im Keller.

Vorsorgewohnungen sind eine spezielle Form des Immobilieninvestments, die es schon lange gibt. Eine einfache Erklärung lautet, dass es sich um eine Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung handelt. Die laufenden Mieteinnahmen stellen aus Sicht der Experten ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen dar. Die Veranlagung von Kapital in eine Vorsorgewohnung sei zudem eine ausgezeichnete Möglichkeit, mit wenig Risiko, einen sehr guten Ertrag zu erwirtschaften. Im Vergleich zu einem Sparbuch, das aktuell so gut wie keine Zinsen abwerfe, könnten mit einer Vorsorgewohnung etwa vier bis sechs Prozent pro Jahr erwirtschaftet werden, rechnen Experten.

Kaufziel

Das Ziel des Kaufes einer Vorsorgewohnung ist es, Mieteinnahmen zu erzielen oder das investierte Kapital nachhaltig zu steigern. Dies geschieht in der Regel durch die Steigerung des Wertes der Wohnung (Renovierung). In der heutigen Zeit zählt demnach eine Eigentumswohnung als stabiler Wert, da diese von den Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt unabhängig sind. Die Mieteinnahmen bleiben. Kommt es zu einer Finanz- oder Bankenkrise, beeinträchtigt das die Erträge nicht. Vorteilhaft sei, dass die Mieteinnahmen durch die Indexklausel inflationsgeschützt sind.

Steuervorteile

Nicht zu verachten sind zudem die steuerlichen Vorteile, die eine Vorsorgewohnung bringt. Die Vorsteuerrückerstattung ist dabei am bedeutsamsten. Die Umsatzsteuer von 20 Prozent, die im Bruttokaufpreis enthalten ist, ist vollständig vom zuständigen Finanzamt als Vorsteuer rückzuerstatten.
Der Eigentümer kann darüber hinaus den Gebäudeanteil der Eigentumswohnung mit 1,5 Prozent pro Jahr abschreiben. Dadurch werden die Mieteinnahmen pro Jahr reduziert, sodass sich wieder ein steuerlicher Vorteil ergibt. Die Küche etwa gilt als Sonderausstattung und lässt sich somit mit zehn Prozent jährlich abschreiben.

Fremdfinanzierungen

Wurde die Vorsorgewohnung fremdfinanziert, bringt dies ebenso Steuervorteile ein. Die Kreditzinsen bei einer Fremdfinanzierung der Anlegerwohnung gelten als steuerlich absetzbare Kos-ten. Das gilt auch für die Kreditnebenkosten. Wird ein Wohnungsmakler (Vermietung) und ein Steuerberater hinzugezogen, kürzen diese Kosten die Einnahmen aus dem Mietverhältnis. Wird die Wohnung privat genutzt, muss keine Miete gezahlt werden. Die Tilgung des Kredites macht das möglich. Allerdings ist in diesem Fall der Vorsteuerabzug nicht mehr möglich, da hierfür die Wohnung über 20 Jahre hinaus vermietet werden muss.

Nachteile

Das größte Risiko ist der Leerstand der neuen oder renovierten Wohnung. Denn im Falle einer Fremdfinanzierung muss der Kredit auch bei Leerstand der Wohnung gezahlt werden. Ebenso sind Betriebskosten weiter zu bezahlen. Die einzige Möglichkeit, die Tilgung während dieser Zeit auszusetzen, ist, mit dem Kreditinstitut eine vorübergehende Zahlungspause auszuhandeln.
Damit sich der Kauf rechnet, müssen in jedem Fall die Kosten für Instandhaltung und Pflege vor dem Vertragsabschluss genau eingeplant werden. Zuallererst ist es wichtig, sich klar zu werden, wofür die Rendite verwendet werden soll (Altersvorsorge oder soll die Wohnung später für den Nachwuchs sein?). Weiters sollte man über-legen, in welchem Zustand sich die Immobilie befinden soll. Sofort bezugsfertig ist meistens teuer. Was den Kauf selbst betrifft, sind renovierungsbedürftige Anlegerwohnungen natürlich preislich attraktiver.

Attraktiv für Mieter

Befindet sich das Anlageobjekt in einer guten Lage, ist es leichter, rasch Mieter zu finden. Handelt es sich dabei um eine Wohnung in gutem Zustand mit Lift und schöner Aussicht, ist das Objekt attraktiver für Mieter. Die Kaltmiete sollte über der Kreditrate für die Wohnung liegen. Soll an Familien vermietet werden, muss einiges mehr beachtet werden: Gibt es Kinderspielplätze und Schulen in der Nähe? Ist die Wohnung oder das Haus „kindgerecht“? Gibt es bereits Familien mit Kindern im Haus? Sind Haustiere erlaubt? Die Größe der Wohnung spielt für potenzielle Mieter natürlich auch eine Rolle. Anlegerwohnungen mit zwei bis drei Zimmern werden am häufigsten gesucht.

Mietverträge

Die Laufzeit von Mietverträgen ist ein entscheidendes Merkmal für die Attraktivität einer Wohnung. Der Verwaltungsaufwand wird geringer je länger die Laufzeit ist. Unbefristete Mietverträge sind für Vorsorgewohnungen optimal, weil der Vermieter diese nicht so leicht kündigen kann. Aber die Mieteinnahmen sind sicher und der Verwaltungsaufwand bleibt in der Regel minimal. Darüber hinaus lassen sich genau aus diesen Gründen leichter Mieter finden. Für die Erstellung des Mietvertrages ist dennoch die Wahl eines Anwaltes sehr zu empfehlen.

Guter Rat vom Fachmann

Roberto Maier
Immo-Agentur

Anlagewohnungen stehen dank aktueller Niedrigzinslage hoch im Kurs. Auf Kriterien wie Lage, Infrastruktur und Vermietbarkeit ist bei Neubauten besonders zu achten. Trotz gestiegener Preise kann ein Immobilienerwerb lohnend sein, wenn man mit ausreichend Eigenmitteln, guter Finanzberatung den Vermögensaufbau unterstützt oder eine Altersvorsorge anlegt. Eine langfristige Lebensplanung über den Zeitraum von ca. 25 bis 30 Jahren und ein exakter Finanzplan sind für Kleininvestoren wichtig. Auch Gebrauchtobjekte bieten langfristige Renditen: Altbauwohnungen eignen sich nach entsprechender Prüfung als Anlagewohnung und lassen sich in gutem Zustand bestens vermieten. Wir als Experten haben ein Auge auf Details wie Bausubstanz, Betriebskosten, Reparaturfonds und Co.