Was zeichnet ein energieeffizientes Haus aus?
Im Gebäudebereich liegt ein besonders hohes Potenzial
für Energieeinsparungen.

Die Preisspirale für Wohnungskäufe dreht sich nach oben, sodass diese kaum noch leistbar sind. Wenn der Fiskus allerdings mithilft, Ausgaben als steuermindernd gelten zu machen, ist es für so manchen eine Überlegung wert, sich eine Eigentumswohnung oder eine Vorsorgewohnung zuzulegen – auch wenn man in solchen Fällen bis zur Abbezahlung durch den Mieter selbst nicht drinnen wohnen kann. Aber auch für jene, die genug Geld auf der hohen Kante haben, kann sich so die Veranlagung in Grund und Boden lohnen. Viele Vorsorgewohnungen werden von Anbietern offeriert, die auch gleich die steuerliche Komponente erklären. Ob das ausreicht? Es ist zwar steuerlich nicht kompliziert, aber wenn sich jemand noch nie damit beschäftigt hat, wie Kosten, die für eine Vorsorgewohnung anfallen, von der Steuer abzusetzen sind, ist es sinnvoll sich bei dem Steuerberater seines Vertrauens erklären zu lassen, was die Pflichten sind. So muss etwa für die vermietete Immobilie in der Steuererklärung eine Prognoserechnung abgeben werden. Dieser liegt eine Prognose zugrunde, wann sich das Investment rechnet. Einnahmen und Ausgaben werden gegenübergestellt. Daraus lässt sich ablesen, in wie vielen Jahren sich die Investition rechnet.

Zinsproblematik

Bedacht werden sollte in Zeiten von extrem niedrigen Zinsen, dass steuerliche Vorteile höhere Kaufpreise durchaus wettmachen können. Wenn es dem Käufer möglich ist, monatlich zusätzlich ein paar hundert Euro zur Tilgung draufzulegen, um die Raten bis zur vollständigen Entschuldung zurückzahlen zu können, dann lohnt sich die Anschaffung einer Vorsorgewohnung jedenfalls. Um keine Steuernachzahlung zu riskieren, muss sich die Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen nach spätestens 20 Jahren rechnen, höchstens jedoch binnen insgesamt 23 Jahren nach der erstmaligen Vermietung. Alles andere gilt als sogenannte Liebhaberei. Anleger von Vorsorgewohnungen, bei denen absehbar ist, dass es sich um Liebhaberei handelt, sollten sich Einnahmen und Kosten genau ansehen. Es reicht vielleicht die Miete zu erhöhen, wenn diese im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen günstiger ist. Ansonsten sollte man rechtzeitig eine Selbstanzeige machen. Diese muss erfolgt sein, bevor die Finanz aktiv wird. Spätest möglicher Zeitpunkt ist bei Eröffnung einer Prüfung durch die Finanz, wobei in diesem Fall bei Steuernachzahlungen schon wesentliche Zuschläge zu bezahlen sind.

Wesentliche Vorteile

Die steuerlichen Vorteile, die eine Vorsorgewohnung bringt, sind also enorm. Die Vorsteuerrückerstattung ist dabei am bedeutsamsten. Die Umsatzsteuer von 20 Prozent, die im Bruttokaufpreis enthalten ist, muss vollständig vom Finanzamt (Wohnsitz) als Vorsteuer rückerstattet werden. Der Eigentümer kann darüber hinaus den Gebäudeanteil der Eigentumswohnung mit 1,5 Prozent pro Jahr abschreiben. Dadurch werden die
Mieteinnahmen pro Jahr reduziert, sodass sich wieder ein steuerlicher Vorteil daraus ergibt. Die Küche beispielsweise gilt als Sonderausstattung und lässt sich somit mit zehn Prozent jährlich abschreiben. Wurde die Vorsorgewohnung fremdfinanziert, schlägt sich das ebenfalls in Steuervorteilen nieder. Die Kreditzinsen bei einer Fremdfinanzierung der Anlegerwohnung gelten als steuerlich absetzbare Kosten. Das gilt auch für die Kreditnebenkosten. Wird ein Wohnungsmakler (Vermietung) und ein Steuerberater hinzugezogen, kürzen diese Kosten die Einnahmen aus dem Mietverhältnis.

Vorab eine Checkliste

Zuallererst ist es wichtig, sich eine Checkliste zu erstellen, in welcher die wichtigsten Fragen aufgeschlüsselt werden – etwa: Wofür soll die Rendite verwendet werden? (Altersvorsorge oder soll die Wohnung später für den Nachwuchs sein?) In welchem Zustand soll sich die Immobilie befinden? Sofort bezugsfertig ist meistens zu teuer. Auch was den Kauf selbst betrifft, sind renovierungsbedürftige Anlegerwohnungen natürlich preislich attraktiver. Am besten ist eine Vorsorgewohnung, die schon etwas älter, aber immer noch gut in Schuss ist. Dann können notwendige Renovierungen auch später erfolgen.

Mieter finden

Befindet sich das Anlageobjekt in einer attraktiven Lage, ist es leichter, „gute“ Mieter rasch zu finden. Anlegerwohnungen in Ballungszentren finden reißend Absatz. Handelt es sich dabei um eine Wohnung in gutem Zustand mit Lift und schöner Aussicht, umso besser. Eine nette Wohngegend (Nachbarn) macht das Mietobjekt umso attraktiver. Gibt es Geschäfte, Ärzte, Post und Öffis in der Nähe? Soll die Wohnung über ein Kellerabteil und Parkplatz verfügen? Die Kaltmiete sollte über der Kreditrate für die Wohnung liegen. Um güns-tig eine Vorsorgewohnung erstehen zu können, ist es wichtig, den Immobilienmarkt im Blick zu behalten. Bedeutsam ist die Größe der Wohnung. Anlegerwohnungen mit zwei bis drei Zimmern werden am häufigsten gesucht. Einzimmerwohnungen sind zwar günstiger, aber für viele zu klein. Eine gute Vorsorgewohnung schafft somit eine dauerhafte Einnahmequelle. Das vorhandene Kapital wird durch die Wertsteigerung zusätzlich vermehrt. Anstelle eines Euro-Betrags steht nun ein Sachwert. Dieser ist krisensicher und vor der Inflation geschützt. Das heißt: Wird das Geld durch Inflation entwertet, sind die Mieten wertgesichert und es bleibt der Wohnungswert als Sachwert erhalten. Somit hatten Anleger, die auf ein Immobilieninvestment gesetzt haben, in der Wirtschaftskrise keine Sorgen. Schließlich blieb die Vorsorgewohnung als Sachwert in jedem erdenklichen Schreckensszenario erhalten. Mit wenig Eigenkapital eine Wohnung als Altersvorsorge finanzieren – das geht. Wer allerdings auf Berater vertraut, die unrentable Wohnungen anbieten, geht leicht pleite. Tatsächlich sind die Chancen derzeit gut, mit einer Eigentumswohnung ein gutes Geschäft zu machen. Die Kreditzinsen sind sehr niedrig. Angesichts der Turbulenzen an den Börsen scheint die Investition in „Betongold“ das bessere Investment. Doch die Rechnung geht nur auf, wenn Anleger genau prüfen, ob Lage, Kauf- und Mietpreis des Objekts stimmen. Tun diese das nicht, droht der finanzielle Ruin. Anwälte warnen vor „der Rückkehr der Immobilienabzocker“, die vor Jahren Immobilienkäufer finanziell ruiniert haben. Schon jetzt gibt es unter anderem in Deutschland eine ganze Reihe von Firmen, die mit dem Verkauf überteuerter Wohnungen als Kapitalanlage in die zweite und dritte Runde gehen. Da Banken die teuren Wohnungen ohne Skrupel finanzierten, glaubten Anleger an ein gutes Geschäft. Misslich für Käufer sind etwa viel zu niedrig angesetzte Instandhaltungsrücklagen für das Gemeinschaftseigentum und Wohnungen. Abzocke funktioniert, wenn Anleger blind den Versprechen glauben. In einem haben die Anbieter recht: Eine Eigentumswohnung kann eine gute Anlage sein. Gut wird das Geschäft aber nur, wenn der Kaufpreis günstig ist, die Mieteinnahmen stabil und die langfristigen Zinsen für die Immobilienfinanzierung niedrig sind. Steuervorteile und angebliche Wertsteigerungen sollten bei der Anlage in eine Immobilie nicht im Vordergrund stehen. Günstig ist der Kauf einer Wohnung, wenn die Mieteinnahmen die Zinsen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten übersteigen. Wie viel Miete mit einer Wohnung erzielt werden kann, kann man in den Wohnungsanzeigen der Lokalzeitung oder im Internet nachsehen. Auch der örtliche Mietspiegel hilft. Auf Mietgarantien sollte man sich nicht verlassen.