Der Bauboom ist ungebrochen Nicht nur für den eigenen Bedarf erfreut sich
„Betongold“ nach wie vor großer Beliebtheit. Die Gründe für den Bauboom sind niedrige Zinsen und die Tatsache,
dass Anlegerwohnungen als sichere Altersvorsorge gesehen werden.

Zwei Zimmer, gut aufgeteilt auf 35 bis 65 m², ein Balkon und eine gut ausgestattete Küche. So könnte eine ideale Anlegerimmobilie aussehen. Noch vor zehn Jahren hielten Steuerberater eine hundertprozentige Fremdfinanzierung für absolut unmöglich. Heute weiß man, dass auch ohne Eigenkapital die Rechnung meist aufgeht. Empfehlenswert ist es jedoch, trotzdem zwischen 30 und 50 Prozent Eigenkapital zu investieren. Damit geht sich die Planrechnung nach Experteneinschätzung üblicherweise sehr gut aus. Käufer von Vorsorgewohnungen nutzen diese Immobilien nicht selbst, sondern vermieten diese für etwa 20 Jahre. Der Sinn der Vorsorgewohnung liegt darin, durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren – vom Geldwert zum Sachwert.

Sachwerte sind krisensicher

Eine gute Vorsorgewohnung schafft somit eine dauerhafte Einnahmequelle. Das vorhandene Kapital wird durch die Wertsteigerung zusätzlich vermehrt. Der Sachwert ist krisensicher und vor Inflation geschützt. Das heißt: Wird das Geld durch Inflation entwertet, sind 1. die Mieten wertgesichert und erhalten die Kaufkraft und bleibt 2. der Wohnungswert als Sachwert erhalten. Somit mussten sich Anleger, die auf ein Immobilien Investment gesetzt hatten, in der Wirtschaftskrise keine Sorgen machen.

Schließlich ist die Vorsorgewohnung als Sachwert in jedem erdenklichen Schreckensszenario erhalten geblieben. Die Umsatzsteuer, die die Käufer zusätzlich zum Immobilienpreis an den Bauträger bezahlen müssen, kann vom Finanzamt zurückgefordert werden. Das ist allerdings nur möglich, wenn mindestens ein Euro mehr an Pacht oder Miete eingenommen wird, als die Vorsorgewohnung gekostet hat. Vorsorgewohnungsbesitzer müssen beim Finanzamt eine Steuernummer beantragen und jährlich eine Steuererklärung abgeben, in der sie belegen, dass Miete oder Pacht eingenommen wird. Wichtig sei es, nicht nach persönlichen Vorlieben zu entscheiden, sondern die Frage zu stellen, was nachhaltig gut vermietet werden könnte, raten Immobilienexperten. Die Qualitätsansprüche der Mieter sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Eine vollwertige Küche ist heute beispielsweise absolut notwendig, das war früher nicht der Fall. Zu prüfen sind neben der Nahversorgung und Verkehrsanbindung auch die Größe der Wohnung. Denn diese muss inklusive Betriebskosten für Mieter leistbar sein. Baubeginn ist Verkaufsbeginn. Zumindest in den meisten Fällen. Nach Abschluss des Kaufvertrags beginnt die Ratenzahlung sukzessive nach dem Baufortschritt. Das ist im Bauträgervertragsgesetz genau vorgegeben. Ein Teil wird bezahlt, wenn der Rohbau steht, ein weiterer Teilbetrag, wenn Rohinstallationen fertig sind und so weiter. Die Nachfrage sei auch dieses Jahr sehr stark. Daher sei es wichtig, dass das Gesamtprodukt passt.

Was steht im Kaufvertrag?

Im Kaufvertrag zwischen Bauträger und Käufer: Darin muss zwingend eine Gebäudebeschreibung der Wohnung samt Zubehör (beispielsweise Einlagerungsraum, Garten) enthalten sein. Außerdem: Nutzbare Teile (wie etwa Allgemeinflächen), baurechtliche Widmung des Kaufgegenstandes, Gesamtkaufpreis, Vertragserrichtungskosten, Steuern, Zahlungsfälligkeit, spätestmöglicher Termin der Übergabe des Kaufgegenstandes, Informationen darüber, ob Lasten vom Käufer zu übernehmen sind (möglicherweise Darlehen), Kaufpreiskonto, Sicherung des Erwerbers (dazu gehören Eintragung im Grundbuch und Auszahlung des Kaufpreises nach Ratenplan) sowie damit verbundene Rechtsfolgen und wer Treuhänder der Abwicklung ist.

Zwischen den Eigentümern eines Hauses wird in der Regel ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen. Dieser regelt die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Insbesondere wird jedem Miteigentümer das Recht auf ausschließliche Nutzung einer bestimmten Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Räumlichkeit (wie etwa einem Geschäftsraum oder einer Garage) oder eines Kfz-Abstellplatzes eingeräumt. Weitere Regelungen könnten sein: Vom Gesetz abweichende, anfallende Kosten wie die Kostenabrechnung nach Nutzfläche, Regelungen über die Verwaltung oder auch über die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft. Zwischen Wohnungseigentümer und Mieter wird ein Mietvertrag abgeschlossen: Bei allen Neubauten gilt das Mietrechtsgesetz. In den meisten Fällen gilt es allerdings nur im sogenannten Teilanwendungsbereich. Dabei sind insbesondere die Regelungen über den Richtwertmietzins und den Befristungsabschlag bei befristeten Mietverhältnissen nicht anzuwenden. Stattdessen kann ein angemessener Mietzins vereinbart werden. Dies ist für den Vermieter oft die wichtigste Information, um den Mietzins zu kalkulieren. Bei der Vermietung ist darauf zu achten, dass die Wohnung befristet vermietet wird und der Mieter über ausreichend Einkommen verfügt, um den Mietzins bezahlen zu können.

Die Rücklage

Der Verwalter ist laut Wohnungseigentumsgesetz zur Bildung einer angemessenen Rücklage verpflichtet. Mit der Rücklage werden alle über die Betriebskosten (BK) hinausgehenden Aufwendungen im Zusammenhang mit der ordentlichen Verwaltung bezahlt. Ist beispielsweise das Dach zu erneuern oder ein Wasserschaden im Haus (also Arbeiten zur Erhaltung der Liegenschaft oder Behebung ernster Schäden), werden diese Aufwendungen aus der Rücklage bezahlt. Nach Experteninformation beträgt die Rücklage derzeit zwischen 0,15 und 0,30 Euro pro Nutzwert. Je nachdem, um welche Art von Gebäude es sich handelt. Bei einem Hochhaus wird die Rücklage höher sein, da auch die Betriebskosten höher sind.