Kreditzinsen haben einen historischen Tiefstand erreicht – da lohnt sich die Überlegung, in Grund und
Boden zu investieren. Eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung ist eine relativ sichere Geldanlage.
Nicht zu vergessen: Die Nachfrage nach Wohnraum steigt stetig.

Grundsätzlich ist unter Vorsorge- beziehungsweise Anlegerwohnung eine Eigentumswohnung zu verstehen, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird. Der Unterschied zwischen Anleger- und Vorsorgewohnung liegt eigentlich nur im Zweck: Während eine Anleger-Wohnung in erster Linie das Kapital erhalten soll, soll es eine Vorsorgewohnung vermehren und möglichst hohe Rendite einbringen. Immobilien haben als Wertanlage und Anlageobjekt weitere Vorteile. Zum einen ist in den vergangenen Jahrzehnten ein ständiger Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen zu registrieren. In der Folge steigt auch der Wert von Anlegerwohnungen kontinuierlich. Zudem werden Mieteinnahmen an die Inflationsrate angepasst. Dies ist bei anderen Anlagevarianten nicht gegeben. Damit ist eine entsprechende Wertsicherung garantiert.

Steuervorteil

Im Rahmen der Einkommensteuer genießt der Anleger einer Vorsorgewohnung den Vorteil, dass dieser steuerrechtlich als Unternehmer angesehen wird. Genau genommen, wird der Anleger unter dem Begriff des Unternehmers gemäß § 2 UStG (Umsatzsteuergesetz) zugeordnet. Diese Deklarierung nach dem UStG bringt jedoch auch weitreichende steuerrechtliche Konsequenzen nach dem EStG (Einkommensteuergesetz) mit sich. Das Einkommensteuergesetz bezieht sich auf das gesamte Einkommen einer Person innerhalb eines Jahres. Diese Tatsache sollte man unter dem Aspekt betrachten, dass es sieben unterschiedliche Einkommensarten gibt und es somit auch immer wieder zu Rück- oder Nachzahlungen beim Finanzamt kommen kann, weil über mehrere Einkommensarten verfügt wird, in denen die Umsätze zu Beginn der Rechnungsperioden oftmals noch nicht feststehen. Wurde dabei potenziell eine Einkommensart zu gering oder zu hoch besteuert, so kommt es regelmäßig nach Abschluss des Steuerjahres zu Rück- bzw. Nachzahlungen.
Basierend auf der Gegebenheit, dass der Anleger steuerlich nach dem UStG als Unternehmer behandelt wird, kann der Anleger eine Reihe von Kosten, welche mit dem Erwerb und der Bewirtschaftung der Vorsorgewohnung im Zusammenhang stehen, als sogenannte „Werbungskosten“ von seiner Steuerlast absetzen. Darunter fallen insbesondere die Anschaffungsnebenkosten der Immobilie, die im Regelfall noch einmal bis zu zehn Prozent der Anschaffungskosten ausmachen können. Unter diese Anschaffungsnebenkosten fallen die Maklerprovision, die Eintragungsgebühren (im Grundbuch) mit 1,1 Prozent des Kaufpreises, die Notarhonorare mit rund drei Prozent und die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent des Kaufpreises.
Zu diesen Anschaffungsnebenkosten gesellen sich auch noch regelmäßig mögliche Kreditzinsen, Hausverwaltungskosten und Steuerberatungsdienstleistungen. Neben dieser bereits geschilderten Fülle an Werbungskosten gibt es noch weitere Aufwendungen bzw. Kosten, die in das breite Becken der Werbungskosten fallen.
Die Zinsen des Darlehens für den Kauf einer Anlegerwohnung lassen sich zudem von der Steuer absetzen. Der Steuervorteil, den eine Vorsorgewohnung ihrem Besitzer bringt, ist beachtlich. Der größte Vorteil: Die Umsatzsteuer von 20 Prozent, die im Kaufpreis (brutto) der Wohnung enthalten ist, kann vollständig als Vorsteuer bei dem Wohnsitz-Finanzamt zurückerstattet werden. Vorsicht geboten im Hinblick auf diese Rückerstattung ist, wenn die neu erworbene Vorsorgewohnung innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren veräußert werden soll oder privat genutzt werden soll. Dann kann es unter Umständen dazu kommen, dass die refundierte Umsatzsteuer anteilig an das Finanzamt zurückerstattet werden muss. Dem Besitzer ist es des Weiteren möglich, den Gebäudeanteil der Wohnung jährlich mit 1,5 Prozent abzuschreiben. So lassen sich die zu versteuernden jährlichen Mieteinnahmen effektiv kürzen. Außerdem kann die Küche, welche als Sonderausstattung gilt, mit zehn Prozent jährlich abgeschrieben werden. Sollte es sich um eine Vorsorgewohnung handeln, die fremd-
finanziert wurde, ergibt sich ein weiterer Steuervorteil für den Wohnungs-besitzer.

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Anton Nachbaur
Hefel Wohnbau

Leerstand vermeiden

Eine Anlegerwohnung generiert natürlich nur Einkünfte, wenn diese vermietet ist. Leerstand ist eigentlich das größte Risiko, das Eigentümer einer Anlegerwohnung eingehen. Wurde die Anlegerwohnung mit einem Darlehen finanziert, müssen die Raten bedient werden, auch wenn die Anlegerwohnung leer stehen sollte. So kostet das Eigentum im Falle eines Leerstandes monatlich Geld, statt welches zu erwirtschaften. Daher ist es zu empfehlen, die Verwaltung in professionelle Hände zu legen. Spezialisierte Immobilienverwaltungsgesellschaften kümmern sich um die professionelle Betreuung der Wohnung und haben die besten Voraussetzungen, um für einen geringen bis gar keinen Leerstand zu sorgen.
Grundvoraussetzung für die Erwirtschaftung von Einnahmen durch eine Anlegerwohnung ist also, dass diese vermietet ist. Daher sollte bei der Wahl und dem Kauf einer Anlegerwohnung darauf geachtet werden, dass sich diese bestmöglich vermieten lässt. Zudem sollten natürlich die zu erwartende Kaltmiete über den monatlichen Kosten für das eventuell anfallende Darlehen liegen oder diese zumindest samt weiterer anfallender Kosten decken. Nur so kann früher oder später mit einer Anlegerwohnung Gewinn erzielt werden – entweder bereits während der Tilgung des Darlehens oder zumindest danach. Bei der Wahl einer Anlegerwohnung muss vor dem Kauf die günstige Vermietbarkeit geprüft werden. Zum einen muss die Wohnung in gutem Zustand oder mit wenig finanziellen Mitteln und Aufwand herzurichten sein. Ebenfalls wichtig für eine gute Vermietbarkeit einer Anlegerwohnung ist die Lage der Wohnung. Prädestiniert sind Ballungsräume, in denen eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht.
Natürlich ist der Kaufpreis dann dementsprechend hoch, es lohnt sich jedoch. Für den Kauf einer Vorsorgewohnung ist es empfehlenswert auf kurzfristige Krisen in der Immobilienbranche zu achten, da die Wohnung dann zu einem besonders attraktiven Preis gekauft werden kann.

Finanzierungen

Abhängig von der jeweiligen Liquiditätssituation werden Vorsorgewohnungen häufig mittels Fremdkapital finanziert.
Der Vorteil liegt hier deutlich auf der Hand. Anleger möchten in der Regel so wenig als möglich liquide Mittel in einem Immobilieninvestment binden. Dazu kommt, dass Anleger durch den Einsatz von Fremdkapital auch schneller die Möglichkeit haben, vielleicht gleich mehrere Immobilien oder beispielsweise auch ein ganzes Zinshaus zu kaufen. Die optimale Finanzierung einer Ertragsimmobilie zu finden ist jedoch nicht immer einfach, da gerade so Themen wie die Haftung oder der benötigte Eigenmittelanteil und daraus resultierend auch die Zinskonditionen von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sein können.