Ein Immobilieninvestment ist nach wie vor für Privatanleger interessant. Der Hauptzweck einer Anlegerwohnung liegt darin, diese weiter zu vermieten und aus den Mieteinnahmen auf lange Sicht zusätzliche Einkünfte zu generieren, anstatt selbst darin zu wohnen. Neben der monatlichen Rendite profitiert man zu gegenwärtigen Marktbedingungen auch von der Wertsteigerung der Immobilie. Die Motive des Käufers stehen am Anfang jeder Planung: Soll mit der Anlagewohnung eine sichere Rendite erzielt werden? Soll Immobilienbesitz im Familienkreis abgesichert werden oder dieser bei Pensionsantritt abbezahlt sein und mit künftigen Mieteinnahmen eine Zusatzrente generieren?

Privatperson wird zum Unternehmer

Steuerliche Vorteile genießt, wer über Eigenmittel hinaus den Rest der Kaufsumme mit einem Kredit finanziert. Zinsen für diese – aktuell allerdings meist recht niedrigen – Kreditraten können steuerlich geltend gemacht werden. Mit dem Kauf einer Anlegerwohnung werden Privatpersonen zu Eigentümern und Vermietern. Das setzt eine gute Planung und Verwaltung voraus. Beim Wohnungserwerb spart man sich die Mehrwertsteuer. Durch die Vermietung wird man zum Unternehmer und erhält die im Kaufpreis der Wohnung enthaltene Umsatzsteuer rückvergütet – damit kostet die Anlegerwohnung um 20 Prozent weniger. Die Einnahmen aus der Vermietung müssen selbstverständlich versteuert werden.

Geeignete Objekte

Als Anlegerwohnung großer Beliebtheit erfreuen sich Kleinwohnungen – Zwei- bis Dreizimmerwohnungen in der Größe von 35 bis 65 m² – in guten Lagen. Die Neubauwohnung ist gegenüber dem Altbau im Vorteil. Eine gute Vermietbarkeit und geringster Leerstand wirken sich auf die spätere Rendite aus. Wer bereits beim Kauf auch auf Ausstattungsqualität achtet, kann den Sanierungsaufwand über die Jahre überschaubar halten. Hochwertige Bodenbeläge und Armaturen rentieren sich. Gute Grundrisse, helle Räume, Balkone oder Loggien und Abstellplätze werden gern nachgefragt. In der Anlegerwohnung sollten Küche und Badezimmer bereits eingebaut sein, zeitlose Designs sind dafür anzuraten. Eine gute Infrastruktur in der näheren Umgebung erhöht die Vermietbarkeit von Wohnraum maßgeblich. Mietobjekte in Luxuslagen haben jedoch sehr hohe Anschaffungskosten, die Relation zu erzielbaren Mieteinnahmen ist dabei meist nicht gegeben.

Steuerliche Vorteile

Mit monatlichen Mieteinnahmen werden die Zinsen oder Raten für die aufgenommene Kreditfinanzierung bedient. Von den Einnahmen können die sogenannten Werbungskosten – das sind alle Aufwendungen, die zur Erzielung der Mieteinnahmen aufgewendet werden – abgezogen werden. Darunter fallen die Finanzierungskosten, die Kosten für die Vermittlung von Mietern, die Steuerberatungskosten oder die Absetzung für Abnutzung. Die Afa (Abschreibung pro Jahr 1,5 % der effektiven Anschaffungskosten) wird steuerlich als Ausgabe berücksichtigt. Steuerliche Details bespricht man am besten mit einem Steuerberater. Dieser erstellt auch die langfristige Prognoserechnung, die je nach Entwicklung angepasst werden kann. Ziel ist bei vielen Anlegerwohnungen, dass sie spätestens mit Pensionsantritt rückbezahlt sind und künftige Mieteinnahmen zum Beispiel eine sichere Zusatzrente darstellen.

Profi engagieren

Wer die neue Wohnung nicht selbst vermieten will, kann dies über Immobilienmakler, einzelne Bauträger, Hausverwalter oder andere Anbieter erledigen lassen. Diese sorgen für die Vorauswahl solventer Mieter und kontrollieren die Regelmäßigkeit der Mietzahlungen ebenso wie sie Käufern sämtliche Hausverwaltungsangelegenheiten abnehmen können. Diese organisieren die Vermietung gleich mit und kalkulieren Reparaturrücklagen und Mietausfälle in ihre Berechnungen ein. Auch die Verwaltungsarbeiten können von A bis Z nervensparend delegiert werden. Eine seriöse Information und Expertenrat sind beim Kauf einer Anlagewohnung ratsam.